未来三年中资企业写字楼市场需求强劲

随着中国经济结构调整进一步推进，第三产业逐渐成为经济增长的主引擎，由此为写字楼市场带来新的发展契机。CBRE最新发布的数据显示，2015年中资企业贡献了国内17个主要城市写字楼新增需求的83%。

有鉴于此，CBRE首次针对中资企业写字楼租户进行调查，并撰写了《中资企业写字楼用户调查报告》白皮书。报告指出：57%的中资企业未来三年有增加人员的计划，在写字楼方面也具备较强的扩张意愿，一线城市受访企业中近两成以上表示将在原有布点的城市继续扩租;结合扩租和新设需求来看，未来三年中资企业对北京的写字楼需求最为强劲。调查还显示，经济不确定性和成本上升是企业未来经营中的最大挑战，体现在企业选址策略上，办公物业成本是最重要的考量因素。

CBRE大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚表示，虽然管理成本仍然是企业不动产的首要任务之一，但以提升员工绩效、吸引人才为目的，设计灵活多样、鼓励合作、健康可持续性的办公场所策略，渐渐成为全球范围内企业不动产管理的战略重心。越来越多的中资企业也开始认识到这一趋势，并且有部分中资企业已经开始规划其办公空间策略。

CBRE的这项调查覆盖了当下国内主要一二线城市写字楼市场中的主流中资企业租户。结果显示，北京仍是大多数大型央企与科技类企业的总部选择地，调查中近半数中资企业总部位于北京。以沪、广、深为总部的企业分别占18%、14%与10% 。武汉和成都的企业布点数量在二线城市中优势明显，体现出上述两个城市的区域中心城市定位。

值得一提的是，以北京为主的一线城市办公升级需求不容忽视。报告分地区调研了企业的扩张计划及买卖、租赁策略。受访企业中约5%-7%表示未来三年考虑在一线城市新设布点，在二线省会城市新设点的意愿较强，达14%;表示继续在北京扩张的企业为32%，该项结果再次印证企业扩张偏好一线城市。从租赁、购买角度来看， 企业布点仍将以租赁为主，意图购置办公楼的企业相对在北京、深圳两个市场比例更高。

受访企业对未来三年的房地产策略规划中，提升办公空间使用效率始终是企业关注的首要因素，但同时企业也将“提升对楼宇品质和区位的要求”视为重点之一。这意味着，中资企业不仅有着控制房地产成本的需求，也关注办公品质升级 —— 面临快速发展契机的专业服务业企业的办公升级需求表现得尤为集中。

考虑到总体市场供大于求的态势，CBRE认为，政府支持有助于更好的招商引资，加速市场去化。本次调查分别就员工所关心的办公地点要求及企业在选址谈判中的关注点对企业房地产人员进行提问，结果显示，交通便利性与租金成本分别是两者最关心的第一要点(皆为86%提及)。因此，该机构认为，中资企业的企业房地产人员能够正确认识到员工的主要利益诉求，但在写字楼租赁决策中目前依然以成本导向为主。

根据调查，人均办公面积不足令灵活办公场所策略潜力巨大。对比亚太区域，中资企业人均办公面积偏低，近24%的企业人均面积不足8平方米，而由整个亚太区来看，仅4%样本企业低于这个水准。人均办公面积在小于6平方米情况下，员工的工作效率将受到妨碍。在此背景下，除适当扩租外，进一步优化办公空间使用效率亦成为企业应对人员增长的重要选项。灵活办公场所策略能有效契合中资企业当前办公需求增长快、变化多且成本敏感的特征。CBRE分析，23%的受访企业已采用或有计划采用灵活办公场所策略，且随着该模式的不断推广和成功案例的涌现，未来发展潜力巨大。

CBRE中国区研究部主管谢晨指出，领先的企业房地产部门角色应更多协助企业在快速变化的环境中转型，实现企业战略发展目标。对于国内企业而言，在中国经济由资源驱动向知识驱动转型的过程中，在企业房地产策略中平衡员工福祉与企业成本，并逐步使企业房地产从单纯的成本要素向效率要素转化将是未来的发展趋势。