新城控股：逆势扩张的商业样本

据公开报道，2015年，商业新开工面积超过18亿平方米，这意味着中国平均每六天有一座购物中心落成，在城市中的中国人每个人至少拥有两平方米的商业量。在当下购物中心普遍面临租户难求、电商冲击、同行竞争、客户需求更加多元个性等诸多困境的深水期，新城控股“吾悦系”却仍能达到20个月开业的惊人速度及100%满铺开业的盛况，其中已开业的常州新城控股吾悦广场和新城控股国际广场，客流总量近4000万人次，2013年租金回报率较前一年增幅超240%。

新城控股实现逆市扩张的秘诀何在？

对此，新城控股集团董事长王振华接受采访时表示，从宏观层面来看，中国城镇化的发展仍处于上升期。国家统计局数据显示，截至2014年底，中国城镇化率达54.77%，而发达国家城镇率普遍能达到80%甚至更高，国内城镇化具有巨大发展空间。新城在商业战略布局之初便踩准国家政策节奏，无形中赋予了“吾悦”品牌助推中国城镇化进程、与城市发展共进的特殊意义。

而且经过多年积累，新城控股商业地产开发及运营所需的融资渠道拓展、专业团队组建、产品模型研发、专业能力培育、商业品牌塑造已然完成。

和其他商业地产商不同的是，新城控股采取了“住宅+商业”的双核驱动战略。由新城控股开发的各个楼盘的业主，是目前新城控股旗下各吾悦广场比较重要和稳定的消费者来源。

对于资金要求极高的商业运营来说，安全的资金链是重要保障。按单个新城控股“吾悦”综合体需投入约30亿元资金计算，新城控股未来将要打造的40个综合体项目，至少需投入逾千亿元资金。“吾悦系”有着清晰的投资模型，因此可保证新城控股集团现金流和投入产出的平衡；同时，新城控股集团强大的土地拓展能力，也可保证自身所获项目和地块总价处在可控范围。新城控股登陆港交所后，融资渠道变得更为多元化。

据新城控股商管副总裁张振介绍，新城控股重点打造的商业地产品牌“吾悦系”有其独具特色的“三板斧”：严控品质、量身设计、定制招商。这些都基于其对于专业化、精细化的坚持。

例如，新城控股在选址方面就颇有讲究。新城控股认为二线城市副中心区域所辐射的30万人口范围内，若无大型综合体项目，就适宜建设“吾悦综合体”。三四线城市副中心所辐射的25万至30万人口范围内，若无相关综合体项目，也适宜建设“吾悦综合体”。据悉，未来“吾悦系”项目将把零售降低至33%左右，同时拿出33%的空间重点打造体验消费业态。

张振还透露了新城控股商业项目另一个“秘密武器”，即先锁定客户所在区域再去拿地。包括第一太平戴维斯、仲量联行、戴德梁行等国际商业机构都曾发布过报告，认为目前新城控股商业地产供应过剩且同质化严重，是影响商业地产投资回报的最主要因素之一。而新城控股的购物中心，则大数据的基础上力求和万达、宝龙等竞争对手错开，避免和其他企业的客户地图重合。

张振介绍说，新城控股曾想过在溧阳拿地，但是在研究了当地的客户地图后发现，当地已有了几家竞争对手的参与，如果再进入当地，有可能会和竞争对手的客户地图重复。为规避恶性竞争带来的租金增长的压力，新城控股放弃进军上述城市。

专业的运营离不开专业团队。据悉，在商业地产方面，新城控股已经形成了一套成熟的招商、运营、管理体系及专业团队，新城控股的商业运营管理团队已经超过了1000人，由此可以窥探新城对商业运营的决心。