房企融资政策或收紧 监管层正制定房企发债新标准

多名投行人士对中国证券报记者表示，有关部门正在制定地产企业发行公司债的新标准。在新规尚未出台前，交易所将对房地产企业债券的审批进行“窗口指导”。据接近监管层的人士对记者表示，房地产上市公司再融资政策将面临调整。在严控房地产泡沫的背景下，房地产公司融资渠道预计将受到限制。部分绩优房企可选择银行间交易商协会市场、海外发债等多元渠道。

　　房企融资政策或收紧

从交易所的发行渠道看，涉及房地产融资的主要包括IPO、再融资和公司债。从目前来看，房企IPO自2010年暂停以来始终未放行，仅有个案通过借壳实现上市。

再融资方面，今年房企再融资规模和募集资金用途都较去年有所收窄。Wind数据显示，今年前8个月，21家上市房企通过股份定向增发募集资金总额接近740亿元。去年全年，房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。

在今年已经完成定向增发的上市房企中，至少有12家企业将募集所得资金部分用于补充流动资金或偿还银行贷款。不过，今年7月证监会保荐机构专题培训会议指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

而今年房地产公司融资主要渠道的公司债，自9月下旬以来相关政策进行了调整。其中，上交所对房地产公司的债券审核制度进行调整，主要涉及提高发债准入门槛和进行分类管理。在此背景下，房地产企业公司债审批和发行速度均有所放慢。

根据上交所的披露，10月19日，贵阳城南地产（集团）有限公司2016年非公开发行规模为30亿元的公司债显示为终止状态。而此前在上海（楼盘）拿下地王的融信（福建）投资集团有限公司，拟公开发行一笔规模达到43亿元公司债，受理后两个月尚未得到批准。

自9月12日以来，只有三家房企公司债得以发行上市，发行规模均在20亿元以内。这与9月8日富力地产成功发行的100亿元公司债券相比差距很大。

前述投行人士表示，该项政策若实施短期影响有限。“目前能发公司债的大房企基本都已经发过，该方案对他们影响不大；对资质较差的二三线城市房企影响较大，但这类资质稍差的房企不是拿地主力。”他同时表示。“但传达出的政策风向有助于房企重视融资难度以及高价拿地的风险。”

　　负债率处在高位

从房企经营数据来看，尽管今年前三季度房企销售状况明显向好，但总负债、资产负债率呈现偏高状态，速动比率处在不合理区间。加之现在政策趋紧，预计明年楼市将迎来调整期。上市房企可能面临资金面的问题，不排除个别资金紧张的企业可能出现资金链断裂的风险。

同策咨询研究部数据显示，上半年，上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达到84060亿元。其中，恒大以8179亿元的总负债金额排名首位，成为唯一负债金额超过8000亿元的房企。在总负债方面，排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达，总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。

上半年财务数据显示，上市房企资产负债率依然处在阶段性高位，尤其是龙头房企的资产负债率普遍较高。其中，嘉凯城(000918,股吧)资产负债率为93.55%，较上年的84.64%提高8.91个百分点；此外，万科、华夏幸福(600340,股吧)、绿地控股(600606,股吧)等18家房企资产负债率达到80%以上。

地产行业分析人士指出，今年以来，土地成本明显上涨，这些都影响了利润率。房企普遍负债率高企，部分房企收获过多、过高地王项目，一旦市场出现调整，可能出现连锁循环。

　　部分公司另辟新径

在交易所债券、资本市场面临收紧的背景下，部分房企选择转战银行间交易商市场以及海外债券市场。部分绩优房企则奔向城商行以获得综合授信，丰富融资渠道“储粮过冬”。

碧桂园选择发行美元债券。9月21日，碧桂园宣布发行6.5亿美元于2023年到期优先票据为现有债务再融资，票面利率4.75%。实际上，受人民币贬值预期影响，近年来房企海外发行美元债越来越少，碧桂园此次发行美元债券或显示出公司对资金的强烈需求。而在9月5日，碧桂园刚宣布完成发行第四期100亿元公司债，最低票面利率4.15%；公司7日表示，寻求物业服务在A股市场独立上市，寻求资金动力十足。

目前国内债市呈现出交易所、银行间交易商协会和发改委审批的“三分天下”局面。由于此前对房地产企业发行中票有严格限制，在债券市场发行规模中，占据绝对优势的银行间市场交易商协会在地产债权融资方面表现并不突出。2015年6月16日，交易商协会发布《关于进一步推动债务融资工具市场规范发展工作措施的通知》，标志着房企银行间发债标准有所放松。

部分房企逐步转向银行间市场。在成功完成发行433亿元公司债券后，10月4日，富力地产宣布拟发行银行间债券市场债务融资工具400亿元。

总部位于香港的九龙仓集团近日发行总额不超过200亿元的熊猫债券获银行间协会批准，创下了单笔最高额度的记录。10月12日首期发行的40亿元人民币票据，市场总认购金额达到120亿元，超过拟发行额三倍。从九龙仓集团的资产分布看，其总资产的30%位于内地。此次发行债券的资金将主要用于建设成都和长沙（楼盘）的国际金融中心。

部分上市房企与面临优质资产荒的城商行不谋而合。10月以来，泰禾集团(000732,股吧)先后与江苏银行和大连银行签署战略合作协议。其中，江苏银行将为泰禾集团的房地产开发项目等方面提供100亿元的融资授信，并提供全面金融支持。大连（楼盘）银行将为泰禾集团提供200亿元的综合授信服务。

10月10日，华夏幸福宣布，拟与渤海银行石家庄分行签订战略合作协议，各类授信和融资的总余额不超过200亿元；同时，华夏幸福还拟与邮储银行河北省分行签订战略合作协议，邮储银行河北省分行将向华夏幸福提供各类授信和融资的总余额不超过500亿元。