楼市迎“小年” 买房须谨慎

经济观察报 范欣/文 从2016年7月政治局会议提出抑制资产泡沫到中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”和“抑制房地产泡沫”，提法进一步明确，高层对房地产的态度已逐渐明朗。近期北京市委书记也明确指出，“房价已经很高，积累了风险，增加了社会焦虑，是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战，坚决保持房价平稳”。在2016年下半年，各地陆续推出了当地的房地产新政，无论是北京出台的“930”新政、深圳国庆新政，还是最近上海、天津出台的调控政策，其核心基本大同小异，即锁定首套房的首付比例，二套房分为普通住房与非普通住房，普通住房一般为五成首付，非普通住房一般为七成首付。

究其原因，2015年以来一二线楼市价格上涨主要就是源于在利率下行和限购放松背景下居民加杠杆所致。统计显示，2016年前三季度银行房贷总量达到3.63万亿，超过去年全年的2.7万亿。在美日等发达经济体居民杠杆率不断下降的同时，中国以居民加杠杆换企业降杠杆的做法短期的确达到了稳定经济的目的，但后遗症确是一二线楼市价格严重偏离居民收入。因此，此次调控主要针对降低购房杠杆，旨在通过提高一二线楼市首付比率化解资产泡沫。

虽然各地新政出台时间不长，却起到了立竿见影的效果。北京“930”新政后，去年10月与11月楼市成交量明显放缓，“有价无市”现象再次出现。据统计，9月北京纯商住宅的成交套数5499套，调控后的10月锐减至3354套，11月跌至2670套，12月前半月北京仅成交1665套纯商住宅。而环京地区如燕郊、廊坊等本轮楼市投机性较大的区域，房价不仅停止上涨，而且有快速降温的态势，一些投机客甚至出现每套降价20万出售的现象。此次楼市上涨的“排头兵”深圳楼市年初楼市至今已出现明显降温，无论是成交量还是成交价都出现了明显回调。

除了提高首付比率外，调控还指向了广大地产商的融资，一方面是房企发债及其他融资手段开始受限，另一方面是“一行三会”加紧对房企拿地资金的审查，降低房企通过金融手段杠杆拿地，并防范各类资金违规流入土地市场。

另外，广大一二线城市地方政府今年卖地已“提前完成任务”，据财政部数据显示，2016年前10月全国国有土地使用权出让收入26546亿元，同比增长15.2%。没了卖地收入的压力，地方政府调控楼市的决心也就会显得更硬气。

因此，从2016年政府对楼市调控的态度看，2017年楼市调控不会放松。

再看市场角度，首先要看利率水平，在美元强烈加息预期的背景下，各个新兴经济体货币都呈现出强烈贬值压力，各国外汇储备也相应减少。对中国来说，外汇储备已从2016年巅峰时近4万亿美元将至今年11月末的3.05万亿美元。在资本流出导致外汇占款不断减少的背景下，基础货币呈现出明细下行趋势，楼市降温后，商品房创造信贷的能力也不断下降，央行只要一减少公开市场货币投放，市场流动性就出现明显上升压力，近期上海同业拆借利率shibor隔夜、一周等几个短期品种已连续多日出现上涨。另一方面，人民币贬值又造成黑色金属、农产品等大宗商品价格出现大幅上涨，市场通胀预期再起，预计明年整体通胀水平较今年将有显著提升。在此情景下，市场利率将摆脱底部逐渐上扬，对应货币乘数则是缓慢下行，资产价格下跌也不可避免。

在货币收紧背景下，虽然很多人依照经验认为调控仅是对当期有影响，未来一定会接着上涨，但如果调控持续一年以上，交易成本大幅提升，很多人对楼市永远上涨的信仰会发生改变。

其次看房地产整体库存水平，经过此轮楼市大幅上涨，一二线城市的房地产库存已处于较低水平。比如北京在7月住宅库存量已低于6万套，而前三季度北京商品房供地面积较去年下降23%。但去库存仅限于一二线城市，三四线城市去库存效果并不好。统计局数据显示，三季度末全国商品房待售面积仍有69612 万平方米，基本与2015年底相同，但如果算上在建的商品房，保守估算全国库存量至少在70亿平以上，按照现有销售速度至少需要7年才能消化，至少可解决1亿人的居住问题。因此，放眼全国，楼市去库存压力依然山大。

再次观察需求。对于一线城市而言，虽然存量房库存量较小且潜在购房需求仍在，但居民再加杠杆空间却非常小，这点从居民新增存款可以看出些端倪，从2015年起，北上深居民的存款增速已逐渐归零，这意味着三地居民加杠杆购房使房贷支出增加，导致现金储蓄不再增长。加上限购收紧，未来三地居民加杠杆购房空间基本已经触顶！二线城市此轮上涨后与一线城市情况相近。对于三四线城市，巨大的楼市库存量依然是房价无法上涨的重要因素。

最后再说财产税，对于一二线城市来说，城市规模和人口已基本饱和，未来地方政府可开发土地面积将会不断下降，卖地收入相应也会逐渐萎缩。营改增后，财权逐渐上移，必须为地方政府开辟新的财政收入增长点，所以从这个角度来说，类似房产税和遗产税的财产税种未来一定会推出。如果税率设置得当是可以将一二线城市的一部分存量房再次投放至市场的。但由于征税难度大、触及利益多，相信财产税出台初期力度不会很大，对整体房价影响也十分有限。

综上，无论是从楼市调控角度，还是从市场利率水平、库存水平和居民收入水平来看，2017年注定是楼市的“小年”，一些投机性较重、泡沫较大的区域如环京区域、深圳等调整幅度会相对较大，其他一二线城市调整幅度相对较小。

（作者系青年经济学者）