炒房团过年会歇息吗？炒房客三大稳赚不赔的买房逻辑

近二十年，什么资产经久不衰的趋势上涨？一（二）线城市的（住宅）房产！也因此成就了一批靠投资房产实现财富膨胀的群体——炒房客。

从最初的歪打正着到后来的以此为业，从起先的单打独斗到之后的抱伙成团，从曾经的温州炒房团到如今散落在各地并以网络为据点的投资客……财富的涨跌起伏不仅反映楼市的变动，也彰显着中国经济的趋势演化。

曾经，顾客拉横幅抵制温州炒房团

当大家都断定楼市黄金期已过时，2016年的这波房产牛市却打了个措手不及。于是，房产自媒体雨后春笋般的涌现、借助知识付费的风口炒房咨询收费也日益普及、炒房客甚至全国范围内寻觅价值洼地、一些网红/大V们更是做起了团购、炒房培训、付费咨询的生意……

炒房真的很难吗？背后隐藏着哪些金融逻辑？

01 争议炒房团

炒房客有害于社会还是有益于社会，这是一个屁股决定脑袋的问题。

没买房的/想改善住房的/做实业不赚钱的人极力反对炒房，并把炒房客比喻成贪得无厌的蝗虫：他们吹高了房价，抬升了城市生活/生意成本，挤压了实业的存活空间，降低了城市的活力和竞争力，让无数怀揣梦想的年轻人败在一套房子下，资金的脱实向虚让泡沫越吹越大，并增加了金融的系统性风险，让国家置于危卵之下……

炒房客和尝尽楼价上涨甜头的人当然不这样认为：房价上涨是人口现象（城市化下的农村人口向大城市转移）和货币现象（尤其是2008年后，央行印钞太多）的叠加结果，他们那些购买力对房价的冲击相当于大海里浇了一盆水毫无影响，只是他们聪明的判对了趋势，并享受了先人一步的收益。

他们甚至认为炒房有助于降低房价——房产是资金密集型行业，他们提供了资金有助于地产商加快房屋建造，最终形成供给的增加。

双方争吵的都有道理，其结论取决于他站在哪个位置。

房产泡沫的担忧由来已久，至今十年有余，看空者张口必谈日本房价崩溃后失去的二十年，闭口就谈九七后香港楼价拦腰截断时许多人负资产的痛苦，并以此警示国人。

当看空的专家一个个成了笑谈，没买房的人陆续高位接盘后，越来越少的人再相信房价会跌，这也是炒房经久不衰的原因。

与民间预期相反的是，中央政府开始打击炒房——房子是用来住的，不是用来炒的。可房产调控的思路是限制购买而不是扩大供应，其效果自然大打折扣，十余年的失败房产调控已然证明。

02 金朝阳往事

炒房团并不新鲜。

早在2003年前后，在杭州/上海/北京等地的某些售楼部就陆续出现了一批批温州炒房客，也曾在媒体上聒噪一时。可在2010年那次席卷全国的民间借贷崩盘后（温州是重灾区），温州炒房团折戟沉沙，已很少人再提。

其实，影响较大、组织性较强、能算得上全国性炒房团的是金朝阳——一个自称要让10万中国人实现财务自由、以财商教育培训为主业的财富俱乐部。

它的操作手法跟现今活跃在各大炒房论坛，并被尊称为“神”的炒房大咖们如出一辙：想尽一切办法获取尽可能多的银行贷款，之后拿这些钱去购买房产，在房产升值后抛售套现或再抵押获取更多贷款，购买更多的房产。

具体的操作方法是：学员之间互相转账做流水（金朝阳的财商培训就是一个筛选机制，通过更高价格更高级别的培训筛选出更具有经济实力的学员），之后申办大额信用卡以备套现（学员间也相互借贷），买房—抵押—贷款—再买房，以此循环。

2015年初，金朝阳还是崩了。它向学员发行的类Reits无法兑付，短债也不能付息，牵涉资金900亿，而这些钱很多投向了上海/重庆/广州等地的房产，且以写字楼居多——不像住宅，它们交易税费高、且涨幅有限，在2014年楼市的调整中栽了跟头。

听了金朝阳财商课并加了杠杆买房的学员同样损失惨重，楼价下跌致资产缩水，现金流困难致月供难以为继，在银行/小贷公司/亲友的逼债下痛不欲生，甚至有人跳楼、失联。

而今的炒房客比金朝阳聪明多了，他们只在很小的熟人圈子的抱团，并且只买一二线城市的住宅，通过配置面积大小不一/离市区距离远近不同/建造年代新旧有差异/购买年份分散不集中的房产，来达到维持现金流稳定的目的。

是的，炒房跟办企业/做生意一样的，现金流不断裂是关键。

03 炒房的金融逻辑

通过总结成败得失，炒房关键就三点，你也可以此对照自己会否成为一个合格的炒房客：

1、寻找到价格上涨的房产（涨幅最低不低于债务费用）；

2、尽可能多的借到低成本资金（也就是加杠杆），而成本最低的就是银行资金；

3、维持现金流的持续稳定而不断裂。

通过比较，你会发现所有的房产投资课程无外乎在哪个城市/哪个板块买房涨幅最大，如何筹措到投资的资金（亲友借贷是一方面，更多的是了解到银行的贷款条件/规则/流程），偶尔也会讲到如何维持房产持有期的现金流。

以上三点做得好不好直接关系到投资收益，及是否能安全的存活下来。金朝阳就败在资产的选择（主要是写字楼）和后续现金流的管理上（无法再从学员处获取后续资金），其学员则大多败在无法获得再融资（杠杆负债太高，在房价下跌期很难获取融资）而致使现金流断裂。

炒房当中还牵涉到现代货币体系及信用证明的原理。现在是纯信用主权货币时代，货币理论上可以随意增加，在繁荣期为了应对增加的商品/服务交易要增加货币，在萧条期为了刺激经济扩大需求也要增加货币。

是的，货币贬值、钱越来越多是必然的，而房产就大概率的成为吸附超发货币的媒介。

现有的征信体系下，个人的信用证明就是资产，而资产主要指房产。现代银行金融体系的发展，使得一二线城市的优质房产等同于现金（抵押贷款很容易），这样就方便让房产和现金之间无缝转换。

不少炒房客因炒房财富暴增，就飘飘然的自信心爆棚，认为自己参透了财富的玄机，并以此为傲，其实原理也就以上几点。

不是他们本身很牛，是大时代给予的机遇好（人口红利/货币红利/经济红利等），当然也有他们运气/钻研/思索/行动力/自控力的相助。

04 债务是糖，也是砒霜

如果了解了炒房的金融货币原理，就可以推而广之，其他的任何投资几乎一样：负债加杠杆，寻找到一个高回报的项目，其收益率要高于债务的费用支出，再维持住现金流，常年累月的经营后，假以时日财富不增长都难。

以前的批发零售业、生产制造业、房地产行业……莫非如此，我们一生追逐财富的过程就是如何解决/匹配好资金、项目、现金流三者的关系。

如果我们再仔细分析，就会发现其中的关键点是债务。债务如同一块硬石头，收益可以简单的理解为泡沫，泡沫可以无限膨胀或急剧收缩，而石头则不会，其收益/亏损部分就是泡沫与石头之间的差额。

债务越大其投资额就越大，理论上获得的收益就越多(泡沫越大)，当收益没有达到预期或收益很少甚至为负数时，不变的债务就会压垮借贷人。

债务是一把双刃剑——既可以协助你让财富成倍（倍数即为杠杆率，买房20%首付即是1：5的杠杆，40%首付即是1:2.5的杠杆 ）增长，也可以让财富加速毁灭。债务违约对一个国家/经济体来说就是经济危机（现在主要表现为金融危机），对个体来说就是企业/个人经济破产。

炒房客的破产多是杠杆太高，负债太重，一旦遇到房产调控，房价不涨或下跌都会增加利息负担，若后续融资不畅，现金流断裂即前功尽弃、经济破产。

由此推及其他，企业经营/个人生意都是如此，控制好债务，筹备好现金流，让自己活得时间足够长，才有机会翻身直至等到下一个泡沫的来临。

债务运作好了是蜜糖，运作差了就是砒霜。

后记：

去年十一后，中央统一部署严控房价打击炒房，而在此前游走于各一二线城市的房产投资人暂时性的接盘在高位，能否安然度过这波楼市小周期，比拼的就是它们的现金流筹划能力了，看谁能熬到最后。