2016年广州租金稳中微涨 电梯物业租赁份额同比扩大

春节后，租房市场又会迎来一年一度的热潮。据广州市房地产中介协会监测统计，2016年全市住宅租金均价为39.89元/平方米，其中中心城区41.84元/平方米，外围城区26.72元/平方米，全年租金价格稳中微涨。从总体而言，随着物价上涨，租金整体向上，不过在部分区域，随着批发等商圈调整，房租的租金不升反降，如海珠区逸景翠园两房单位2016年的月租金比2015年下降180元，荔湾区富力广场50平方米的单位从2015年的3200元/月下调100元至3100元/月。

文/表 广州日报记者李凤荷

不少租客外溢至外围区域

据相关中介经理反映，受年初经济疲乏的影响，2016年以来，来穗务工人员的数量较往年未见大幅上升，从而平抑了租赁需求的快速增长。

对于大部分租客而言，选择租房仍是以价格为主导，但盘源质素也越发成为一个关键影响因素。

随着租客对居住要求的提高，越来越多求租者愿意小幅增加预算，选择电梯楼或小区的物业。因此，较为新净、居住环境安全、配套齐全以及核心地段的租房租金保持坚挺。

随着城市建设推动叠加市中心盘少价高，租客向近郊外溢。首先，外围区域的交通网络及居住配套在不断完善；其次，电子商务时代下办公场所趋向灵活化；再者，市中心租赁盘源供应紧缺，租价高企，三因素的共同作用下，不少租客外溢至外围区域，促使其租赁市场得到发展。

市区楼梯楼散盘月租1500元以下

据广州市房地产中介协会分析，2016年，43.4%的租赁成交月租金在1500元以下，占比较2015年小幅提升1.6%，主要分布在越秀区光塔路-惠福路、沙涌南-瑶台的楼梯楼散盘，荔湾区的白鹤洞、茶滘社区，海珠区同福路的散盘，天河区车陂-东圃的楼梯楼散盘，白云区泽德花苑、新市花园、城西花园，黄埔区石化生活区、港湾一村，番禺区市桥、钟村、大石的散盘，以及南沙、花都、增城等楼盘片区。

月租金在1500～2500元之间的占比下滑4.4%至22.3%，部分楼盘该区间的租赁份额有所缩窄，整体份额倾于向上偏移，一定程度反映了其租金的上行趋势，包括海珠区保利红棉花园等。

月租金在2500～3500元之间的租赁占比稳定在13%。而3500元以上占比超过两成，同比扩大2.6个百分点。该租金区间的物业多位于以下板块及楼盘：一是两大CBD天河北及珠江新城；二是大型小区及大户型供应较多的楼盘，如越秀区东风广场、荔湾区富力广场等；三是珠江沿岸及豪宅盘，如珠江帝景、芭堤水岸、星河湾等。

电梯物业租赁份额同比扩大

房地产中介协会人士分析认为，近年来租金区间一直趋于向上靠拢，主要因为：一是整体物价上涨；二是随着新楼盘的不断建成并投入租赁市场，优质电梯楼的供应增多，加之楼龄较高的楼梯楼渐显老旧，电梯物业的租赁份额同比扩大约4个百分点，造成了租金的结构性上升；三是租客愈加关注租盘质素，除了租金价格，房源的装修配套情况、舒适度、安全性也是其租房的重要考虑因素，因此越来越多求租者愿意小幅增加预算，选择电梯楼或小区的物业。

大数据分析：名盘租金也有下调

广州市房地产中介协会人士对部分楼盘的租金进行抽样调查，对比同一物业2015及2016年的租金水平，他们发现即使是市场上的名盘，租金也并非“永升不降”，一些位处批发商圈的名盘租金因商圈业态调整而出现下调。

从抽样的名盘来看，整体上各盘租金调整幅度不大，普遍为10%以内，或月租调整100~200元。在珠江新城、环市东-淘金等商务区，租赁需求仍较紧张，尤其是小户型，因此租金依然坚挺并保持惯性向上，如铂林国际公寓、淘金路散盘等，租金同比涨幅在5%以上。

名盘租金的抽样调查可以看出交通配套的建设影响租赁市场发展，租客东移趋势明显，尤其是天河以东的地铁、BRT沿线，而客量的增长自然也促进了租金的上行，如车陂的富力天朗明居、黄埔的石化大院、萝岗的保利林语山庄等，同一物业时隔一年重新放租时租金上调了6%~8%。

部分大型楼盘供需两旺，租金价格走势也较为稳健，如中怡城市花园、金碧花园等，租金变化幅度约在3%左右。

一些以专业市场商户为主力客户群体的楼盘，受经商环境影响，租金上涨乏力，如毗邻中山八路童装批发市场的富力广场，一个50平方米的单元2015年月租为3200元，2016年再次放租时月租下调100元。位于广州大道南布匹批发商圈的逸景翠园两房单位，2015年月租为4680元，2016年则为4500元。

综合热门楼盘的网签均价以及租价，可见租金回报率基本在1.6%~2.6%左右，其中番禺祈福新邨、白云汇侨新城与富力半岛花园等回报率相对较佳，分析原因可以发现，一方面，这些楼盘网签均价普遍不高于2万元，相对实惠；另一方面，楼盘较高的租赁热度保证了其租值。