剖析中信、平安、信达与一个大佬的剩余价值

有一次，拆姐在金融街喝咖啡，跟富豪榜上的某地产大佬偶遇。大佬行色匆匆，迫于礼貌，跟我寒暄了几句。

我说，“X董，你都这么有钱了，还这么忙啊”。大佬苦笑一下，突然转头，望了望街对面XX大厦的大门，那些进进出出的人群：“看见没有，那些穿深色西装的油光满面的家伙，我是给他们打工的。”

我会意一笑，礼貌作别。

这个情景让我印象非常深刻，但跟今天的话题没有直接关系。今天要拆的，是国内三大金融巨头（中信、平安、信达），与一个困在四季酒店的地产大佬之间，不得不说的故事。

在香港四季酒店的诸多房客中，佳兆业老板、潮汕大佬郭英成，是比较特殊的一个。

作为地产圈的标志型事件，从2014年底开始发酵的佳兆业风波，延宕至今。以郭英成为中心，众多人物牵涉其中：地方政府、金融机构、海内外投资人、供应商、股民、购房者、并购者、企业员工、媒体人士等。

事实上，在2016年5月，深圳落马高官蒋尊玉受审，郭英成与佳兆业并没有出现在被控行贿的检方资料里。那时，郭英成已经算是平安着陆了。然而，从2014年11月退避香港至今，郭英成仍然没有回到内地的计划。或许，当年仓皇出走的情形，仍让他心有余悸吧。

和很多地产大佬一样，郭英成家族很早就到香港发展。他在香港也拥有自己的产业，以及香港永久居民的身份证。所以回不回内地，似乎也无关紧要了。

在香港四季酒店，以及酒店旁的IFC二期20层，也就是佳兆业香港总部里，郭英成遥控指挥着旗下庞大的“凯撒”商业帝国。（佳兆业英文名Kaisa，意即凯撒）

拆姐前阵子曾爆料，在年初举行的佳兆业年会里，郭英成演讲的主题是“爱国”。他还说，因为爱国，佳兆业不会选择去美国或者韩国举办年会，因为这些国家与中国作对。这其中的逼格，请你自行体会。

他是真的吓坏了。

郭英成在搬进四季酒店前，甚至卖掉了自己位于香港贝沙湾的豪宅。其中缘由，除了因为四季酒店离公司近，当然还有四季酒店本身的原因。在这里，他能得到其它地方没有的消息或人脉，能融入一个特别的圈子。

据说四季酒店中常年活跃着一些超级掮客，还不定期举行聚合，可以托人打听案情，甚至帮忙“捞人”。现在想来，蒋尊玉当年的案子牵涉了近十名商人，唯独郭英成得以全身而退。这跟他入住四季酒店，有没有一些因果呢？

郭英成最早的白武士，是我们所熟知的孙宏斌。融创团队曾进驻佳兆业半年，最后因为年报问题和郭英成反悔，并购重组无疾而终。

据说后来，孙宏斌跑到四季酒店，跟郭英成有过一次长谈。后来融创通过拿地和并购，又迂回着重新回到了华南，并进入了深圳。如今，融创在华南的体量已然不小。

如果可以重新选择，拆姐相信，孙宏斌一定会调整自己对佳兆业的收购模式，不会是一无所获的局面。那样，融创的华南版图，可以提早一年布局完成。

从绿城、佳兆业到雨润，融创试图整体并购的尝试屡战屡败。究其原因，拆姐认为，原来的创始人出局，融创接盘，这是一项零和游戏，未能顾及多赢。争议不光在于价码，还有面子问题。

此后孙宏斌就聪明多了。从整体收购过渡到资产包甚至是具体项目的收购，无声无息，融创吃饱。到后来的金科、链家、乐视等，融创甚至开始做起了财务投资，当起了战略股东。这是孙宏斌在并购市场逐渐成熟的一个过程。

孙宏斌撤离之后，佳兆业重新成为一个黑盒子，就像一只薛定谔的猫，走向不确定。最近一年多时间，佳兆业的复活之路一直是一个谜。直到媒体曝出中信与平安对于佳兆业总额达800亿的拯救计划，形势才逐渐开朗。

即便是授信，300亿和500亿也是不小的。为什么作为黑天鹅的佳兆业，能得到机构这么大方的援助呢？金融圈人士都是看着报表做决策的，他们不容易被忽悠。

今天，拆姐就为你揭示其中的逻辑。这里面，藏着决定佳兆业与郭英成命运的关键，以及房地产行业最普遍的金融套利游戏的本质。

从来没有无缘无故的爱。

中信和平安分别提供的这高达数百亿的援助计划，在为佳兆业注入信心、推动债务重组、项目重启销售、公司步入正轨方面，具有非常重大的意义。

而据拆姐所知，参与佳兆业拯救计划的，除了已经曝光的中信、平安，还有一家隐秘的巨头：信达。而且，信达在其中扮演的角色，至关重要。

信达的背后，是佳兆业的一大帮债权人，包括中国银行在内的33家金融机构。信达几乎相当于重组的总顾问，推动了佳兆业债务问题的解决。拆姐查到，2016年，信达与佳兆业新成立了若干只有限合伙基金，规模数百亿元，用于推动债务重组和开展新业务。

拆姐曾在一个论坛上听到信达一位高管聊及佳兆业。他说，作为重组方，我们可能会把水分挤的干干的，以前几百亿的价值，我们可能缩成只有二三十亿的价值。

我想，这便是信达的能力吧。

众所周知，作为四大AMC之一的信达，早期是财政部作为处理四大银行不良资产而成立的公司。处置不良资产，是信达的核心能力，也是信达这类公司在地产界纵横捭阖的强大武器。简言之，他们抗风险能力很强。

信达胃口一向很好，在地产圈更是频见大手笔，不光是拿地，还参与并购，还甘于作地产企业的大债主。就像嘤嘤飞舞的苍蝇，到处寻找有缝的蛋。每一个市场都需要逐臭者。但如今，却是一个逐臭者在尽情狂欢的时代，真不知是好还是坏。

如今的信达已经成为一家全牌照金融机构，混业经营中，已经成为一个难以忽视的金融巨兽。哪哪儿都有它的身影，另外两家中信与平安，也是一样。

天下没有免费的午餐。三家金融巨头图什么呢？

拆姐并不知道这些机构的代理人在四季酒店里，跟郭老板沟通的细节，只能从后续的资本运作的表现来分析。事实是，他们的慷慨之后，都各取所需。

平安与佳兆业设立了嘉兴平佳公司，在去年发行多支有限合伙基金，并以股权形式介入佳兆业深圳旧改项目，比如位于深圳横岗的一个大型项目。而信达，与佳兆业合作成立的私募基金，以股权形式介入佳兆业位于深圳龙岗区坂田街道的旧改项目。

深圳经历了一轮楼市疯涨之后，地产资产的价值已不可同日而语。尤其是旧改项目，佳兆业前期获得的一些项目成本较低，成为深圳楼市最大的得益者。用这一部分项目的收益进行交换，应该是郭英成换取金融机构援助的关键。

就像文章开头那个故事，躲在香港的郭老板，还有他的佳兆业，在复活之路上成为了这些金主的打工者。躲在四季酒店的其他大佬们，又有谁不是呢？

值得一提的还是中信。与平安和信达相比，中信看上的资产，规模更大，也更为优质，而且交易更为隐蔽。

中信有可能是从佳兆业危机之中获益最大的金融机构。当然，它对郭英成的贡献也最大。甚至于郭英成与地方政府关系的修复，中信也在其中斡旋出力。

佳兆业公告曾提及，中信银行和中信信托，曾直接提供给佳兆业166亿元供债务重组之用。作为交换，中信介入了佳兆业体系外、由郭英成私人掌控的一块大蛋糕：深圳航运集团。

拆姐曾写过，除了佳兆业，郭英成还有不少私人资产，这些资产十分隐蔽，一般交由他的族人、秘书甚至保安、司机这样的人代持和打理。其中很重要的一个便是深圳航运集团。郭英成曾秘密并购了深圳航运集团，后来在危机之中将该集团转手给了潮汕乡党蔡志明，后来又重新收了回来。

收回深圳航运集团股权之后，中信接过了佳兆业所占股权的99%。所以按理说，中信才是深圳航运集团现今的大股东。

航运没啥意思，最关键的还是土地。深圳航运集团在深圳的核心地段，位于南山区蛇口东角头的地方，有一块17万平方米的宝地。如今价值不可估量，其潜在价值可能在千亿规模。郭英成甚至曾打算在这里建一栋世界最高高楼。

如今随着中信的进入，深圳航运集团以及这块地最主要的收益，将归于中信。这其中的交易细节可能只有当事者才知道了，可以确定的是，郭英成做出了很大的牺牲。

但付出总有回报。2016年5月，在郭英成平安落地之际，中信信托曾率团拜访当时深圳的主要领导，表示将在填海、地铁建设、旧城改造、产业发展基金等方面谋求合作，为深圳发展提供良好金融服务。据拆姐朋友爆料，佳兆业的问题，也是讨论的焦点。

之后的事情，你们都知道了。郭英成在四季酒店中笑看这一切。佳兆业似乎正在回到最初的样子，甚至比最初的样子更猛。他都不用自己跑动，自然会有人拯救他。

因为房地产。在巨大的利益面前，可以绑定太多的利益相关者。

危机之中有什么？有危险，也有机会。危机带来慌张的躲避者。但有人偏偏逆行而上，在里面发现巨大的套利机会。

三大金融巨头的佳兆业故事，便是这样。

中信、平安、信达，都曾是佳兆业的债权人，早期在佳兆业风波中受到冲击。它们是最早一批向法庭提出财产保全的机构。但很快，他们发现，这不是上上之策。

摇身一变，三大机构成为融创之后，佳兆业最新的“白武士”。这其中的逻辑，不可为外人道也。

如果被动接受佳兆业的债务重组，只会产生可预期的亏损。所谓债务重组，不外乎两点，延期和削息。也就是说，佳兆业现在这么困难，欠你们的钱，到期了的话就再借几年，此前承诺的利息，适当削减一点，等度过难关再来补偿你。这是比较常见的债务重组手段。

当然，受损失的是各个金融机构，以及背后的万千投资人。但是收益受损比血本无归强。很多债权人迫于形势，也不得不接受这一点，以帮助企业顺利度过难关。

佳兆业几百亿的内债，已经接近重组完成。据其最新的公告，目前仍在纠纷中的债务，不足5亿元。除了涉嫌财务造假的财报问题，以及股票复牌问题，看不出佳兆业还有什么难关。

但就是让机构变得无比弱势的债务重组，偏偏让中信、平安、信达瞧见了机会，见缝插针，火中取栗。

三家巨头，既是在实施拯救，也是在自救。为自己找出路，便是在为他人争活路。其高明之处还在于，三家巨头在逃奔的时候顺便打了一个劫，在佳兆业的深圳项目中分得一杯羹，还为未来挣得一个长久的独家合作业务。

不得不说，别看金融圈人士动不动年薪百万千万，他们的聪明劲儿，就体现在这些地方。

但这一切逻辑能够持续展开，还需要一个不得不提的前提条件：首先，你自身要拥有强大的风险管控能力。

可以想见的是，平安、信达与佳兆业在旧改项目上的合作，中信与佳兆业在东角头地块的合作，模式更为封闭，将有更严格的担保与抵押，风险更为可控，以便这些机构可以在获利之后全身而退。

但这真的是有赚无赔的生意吗？不见得。

如果佳兆业只是流动性出问题的话，就不是什么大问题。毕竟地还在，项目还在，资产还在。这些都有相对稳固的价值，总有机构因为贪图收益而来注入流动性，帮助郭老板顺利度过难关。

就怕，佳兆业的问题，不止是流动性问题。上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。拆姐暂时按下不表，留待下下篇慢慢拆解吧。