雄安周边储备地80平方公里：长城汽车的“另类资产”

经济观察报 记者 刘俊晶 蜗居河北保定，一直被认为是长城汽车（02333）发展的瓶颈和局限。4月1日雄安新区设立的消息确定后，似乎再也没有人批评魏建军的保守，相反人们开始称赞这位长城汽车掌门人的远见。

4月1日，中央发布消息称将在河北保定雄县、容城和安新三县设立“雄安新区”。此消息一出，万众瞩目。在对外口径上雄安新区不仅被定义为对标深圳、浦东新区的“千年大计”，在人员安排上，有着新区建设经验的原深圳市委书记许勤也被火线调往河北省任省委副书记。雄安新区的重要性可见一斑。

在家门口再造一个特区，对当地企业而言所带来的种种利好可以预见。在华夏幸福（600340）被视为雄安新区概念最大的受益者之外，一直扎根保定的长城汽车也是妥妥的赢家。

首当其冲的便是，以制造业立身的长城汽车在保定当地有着惊人的土地存量。经济观察报记者根据公开资料整理得知，长城汽车目前在保定市区的生产制造以及研发等用地保守估计已经超过80平方公里。可以说，总部设在保定市南市区、距离雄安新区以西约100公里的长城汽车，已经凭借其在保定布局的“一城两区南研北产”，获得了高额的储备土地价值，仅此一项就足可引发该企业的估值重构。

更加隐秘的是，长城汽车掌门人魏建军早在8年前就已经涉足保定的房地产行业。公开资料显示，博创城市建设开发有限公司(以下简称”博创城建”)成立于2009年5月,是依托于长城汽车集团文化管理理念，由董事长魏建军特批成立的新型城市建设与运营的城市开发型公司。经济观察报记者获悉，在2016年12月23日保定市的一场土地拍卖中，博创城建就力压碧桂园等知名房地产商夺得标的。

除此之外雄安新区对于新能源汽车的需求以及所带来的高端人才导流和其他政策利好都将是长城汽车未来发展的隐形资产。

估值重构

4月5日，清明节后股市开盘的第一天，长城汽车即实现开盘涨停，A股涨停价为13.84元。受益于雄安新区概念的长城汽车正在面临一场万人关注却几乎无人厘清的估值重构。

雄安新区概念带来的最大影响便是地价的巨变。设立雄安新区消息一经传出，尽管其周边一天8城出台限购并形成全面限购圈，但关于房价几倍翻番的新闻仍层出不穷。

对于企业而言，土地价格上涨的确会引起企业土地储备价值的增加，进而利好企业的估值。对于一直不愿搬离保定的长城汽车来说，仅仅土地升值一项利好便足够引发资本市场的强烈关注。

经济观察报记者根据公开资料整理发现，长城汽车在当地有着惊人的土地存量。其中，长城汽车在保定市占地近50平方公里，此外长城在保定市北部的徐水区（和雄县类似属于保定市下属县区）的徐水工程规划占地28平方公里。除此之外，魏建军曾表示要在保定城南，在以长城总部为核心的保定市三丰路区域内兴起一座占地近30平方公里的长城汽车研发科技城。

经济观察报记者在2015年7月保定当地的一条新闻中发现，时任保定莲池区委常委、常务副区长的赵建军曾表示，该区将构筑保定汽车科技城，并借鉴新加坡先进城市规划理念，建设集生产、科研、教育、金融、医疗、汽车文化于一体，集现代化、国际性、吸纳人才、宜居生活等综合服务功能于一身的智慧新城。“魏建军口中的长城汽车研发科技城就是保定汽车科技城，比如长城汽车新技术研发中心就是保定汽车科技城的一个项目。虽然这个科技城并不完全是长城汽车的项目，但长城汽车在其中占比非常大。这个科技城范围北起三丰路、建国路，南到保沧高速路，东起长城南大街，西至西二环，起步区19平方公里，但最终范围会在30平方公里。”一位知情人士告诉记者。

除此之外，长城汽车董事长魏建军更是早已悄悄涉足房地产行业，但并非是与隆基泰和这家保定当地最大的房地产公司有关。“人们将隆基泰和魏少军与长城汽车董事长魏建军并称保定双雄。但因为名字相近，有传闻称魏建军和魏少军是兄弟。但事实上并非如此，魏少军是河北高碑店出身，与魏建军保定本地出身有别。魏建军真正涉足房地产的公司是博创城建。”一位熟悉保定当地房地产行业的消息人士透露。

成立于2009年5月、注册资金7.6亿元的博创城建实际控制人正是魏建军。目前，该公司经营包含地产开发、市政路桥、公共设施管理、园区开发、园林绿化、招商投资管理、物业管理等多个行业，但是“建高品质住宅”才是其核心业务。目前，博创城建在保定南城的在建项目有长城家园南片项目24万平方米；家园二期项目21万平方米，长城学校项目10万平方米，被动房项目80万平方米。在保定北城的项目有公寓二期项目，建筑面积10万平方米等，总建筑面积逾400万平方米。

作为“一年给保定纳税近80亿、占保定总财政五分之一”的长城汽车掌门人，魏建军在保定当地的政商资源也不容小觑。仅仅在2016年12月23日保定市的一场土地拍卖中，博创城建就胜过碧桂园等知名房地产商一举将位于保定朝阳大街西、太行路南两宗总面积约为13.18万平方米的土地收入囊中，成为当日最大赢家。这家涉足房地产的公司拿地实力可见一斑。

隐形福利

长城汽车最新公布的2016年年报显示，长城汽车2016年营业总收入为986.15亿元，同比增长29.7%；毛利为 242.38亿元，同比增长26.49%；扣除所得税费用之后，归属上市公司股东的净利润为105.51亿元，较去年同期80.59亿元相比，增幅高达 30.92%，利润率更是高达10.6%。

毫无疑问，长城汽车此前极低的土地成本、人力成本等因素是其在上市汽车公司利润率中做到第一的重要原因。雄安新区利好消息虽然让长城汽车拥有的土地估值翻倍，但随之而来的成本提升也是难以避免的问题。

显然，长城汽车的高利润率将不能再依靠极低的土地成本和人力成本。事实上，魏建军此前对于长城汽车未来的发展方向也早有规划，包括重点发展新能源汽车、引入高端人才等，而雄安新区的设立则为长城汽车提供了机会。

仅仅从汽车保有量来看，有分析认为雄安新区的设立将有望拉动当地整体汽车需求0.5-1%。根据2015年上牌量数据，河北上牌量150万辆，保定市上牌量23.7万辆，对比而言，雄县、安新、容城三城则不足保定的1/10，新增市场需求巨大。这对长城汽车来说是重大利好。

而根据雄安新区的定位，新区对于新能源汽车的市场需求将不容忽视。按照2016年新能源汽车的推广情况，有分析认为保定将会增加新能源汽车的整体需求约2-4万台。而按照魏建军的规划，长城汽车希望将徐水园区打造成为京津冀智能网联汽车示范基地，并以此为基础整合京津冀地区智能交通、电动汽车、自动驾驶技术等行业资源。对于一直在新能源汽车上处于弱势地位的长城汽车来说，雄安新区的规划也是一个机会。

更加重要的是，在极为严苛的油耗标准和执行越来越严格的排放法规面前，长城汽车此前完全依靠SUV这样一个排放较高的产品品类，未来它必须要把完成国家排放要求的希望放在新能源汽车上。在新能源汽车领域找到机会，也意味着长城汽车将有望不被严苛的排放法规挡在门外。

而魏建军此前规划的长城汽车研发科技城，包含了长城汽车研发、生产以及汽车文化、商业综合体乃至教育机构、医院等一条龙的配套。长城汽车总裁王凤英曾表示，长城汽车此举是“为了吸引全球化的科研人才，让高科技人才在长城安居乐业”。

此前保定作为三线城市对于人才和项目的吸引力都远远逊于一、二线城市，这也使得长城汽车在人才引入方面频频遇阻。雄安新区的建立，将大大便于高端人才和技术的引进，以缓解长城汽车在高端人才领域的缺口。

现在不管舆论走向如何，一个不容忽视的事实是，长城汽车和魏建军已经与雄安新区紧紧地联系在了一起。