卖家恶意违约学位无法取得 买学区房当心入坑

原标题 卖家恶意违约，学位无法取得，政策不断调整—— 购买学区房，当心掉“坑”里

制图：赵立荣

所谓学区房，一般是指按照我国就近免试入学教育政策所划定的各小学、初中服务片区内的住房。2014年，北京开始全面取消共建入学，以择校费等买学位的方法入学也逐渐被禁止，要求就近入学。这意味着就读好学校的唯一途径是在学校划片区域有一套可以落户的住房。

学区房就这样变成了“刚需”。

记者调查发现，购买学区房的群体以中青年家庭为主，既有准备“举全家之力”卖掉现有住房换取学区房的，也有豪掷千万买下房子，只为孩子落户籍，从不实际居住的。“孟母三迁”在他们身上并不是新鲜事儿。

抱着热切希望的他们踏上了漫漫买房路，但这背后的风险也随之而来。

房价疯涨：卖了房也要违约

从板楼到平房，从80平方米到40平方米，从南北通透到能有阳光就行，周丽丽两口子对于学区房的期待值越来越低，但即便这样，学区房还在突破他们的底线，户型一个比一个怪异，居住环境一个比一个糟心，价格却一个比一个坚挺。

“孟母已经是我们的精神领袖了。”周丽丽打趣地说，环境差我们可以忍，但价格一再突破，这是我们不能承受的。

周丽丽的担忧早已是事实。“没有什么能够阻挡，房主对涨价的向往。”这是2016年房价最火时，家长朋友圈里流行的一个段子。

北京的张庆红老人就是涨价潮中主动违约的一位房主，去年9月初，她以520万元的价格把朝阳芳草地国际学校的学区房卖给王秀琴，但一个月后，原租户愿意以600万元买下此房，而这时，王秀琴仅仅付了10万元定金。转手卖别家，就算赔30万元违约金，还能净赚50万元，这对于退休的张庆红而言，可不是一笔小数目，她最后决定向买家摊牌。而此时，王秀琴的孩子明年就要入学了，如果不答应加价，就可能赶不上明年年初芳草地国际学校在该小区的信息采集工作，进而不能得到入学名额。但王秀琴实在没钱满足加价需求，只能选择诉至法院。

“北京房价攀升过快是导致学区房买卖违约情形增加的重要原因。”北京市第二中级法院原法官、现通商律师事务所律师于阳春说。由于二手房交易周期较长，尤其是在限购政策下改善性需求的购房者交易周期更长，有的卖房人在签订房屋买卖合同后发现房价上涨、认为交易价格不理想，提出涨价、反悔或拖延不履行迁移户口等合同义务的情况时有发生。

买了房也不一定能上学

对于所有买学区房的家长而言，学位都是最大目标。但是，学区房并不能为学位上“保险”，因购买学区房后无法让子女获取学位的纠纷时有发生。

2015年7月，为让孩子上更好的小学，左明花390万元从高燕兰手中买下海淀区某小学的学区房。付钱过户后，按照双方约定，高燕兰必须在房屋所有权转移之日起50日内，办理户口迁出，以便左明的孩子能顺利拿到学位。高燕兰没有耽搁，很快便将户口迁出，但她没想到，落户纠纷也随之而来。

问题出在高燕兰的前夫赵浩友身上，两人已离婚一年多，房子产权交割也非常明确，属高燕兰个人财产，但赵浩友的户籍依然落在该房屋所在地。早前两人口头商量好，房子卖了，赵浩友会把户口迁出，但不知为何，赵浩友反悔，把户口赖在这，不肯迁。按照当时的政策，赵浩友的户口不迁出，左明的孩子就拿不到学位。

矛盾出现，高燕兰为履行和左明的合同，在规劝无用后，将赵浩友告上法庭，但结果法院以其诉讼请求不属于法院民事案件主管范围为由，驳回了其诉讼请求。

规劝无用，状告不成，左明孩子的上学大计眼看就要落空。无奈之下，左明只好把高燕兰告上法庭，要求户口迁出和违约赔偿。法院接受了诉请，但判决结果是支持违约赔偿，驳回了户口诉求。虽拿到赔偿金，但孩子的上学大计还是落空了。

左明吃过的亏，也是许多家长掉过的“坑”。2016年，吴小林与徐莉莲签订房屋买卖合同，约定户口在一定期限内迁走、学区名额没有占用，但过户后发现，该房存在第三人的户籍，法院判徐莉莲违约并赔偿，但结果还是影响了吴小林的孩子上学。记者翻阅了许多的公开案例，涉及户籍的学区房纠纷数量不在少数，法院最终也只能从违约的角度判决案件，均不支持迁移户口。

“学区房的问题，往往不是‘房’的问题，而是‘学’的问题。”于阳春说。普通房屋交割，登记过户就行，即便有纠纷，救济渠道也很明确。但学区房的交割，产权只是其中一部分，学位才是更加重要的事，因学位产生的纠纷，往往救济无门，即便最后得到补偿，也会让当事人筋疲力尽，还可能耽误孩子的入学计划。此外，于阳春还告诉记者，每年各区的学校划片都有可能变化，这种变化属于投资风险，不能作为解约的理由，后果只能由买家自己承担。

卖房换学区，政策却变了

限制买房资格，是北京本轮楼市调控政策的一个重要手段，不少人因此被卡在买房的半路上。“还有后来的‘3·26’政策，限制商住房买卖，不少买家因此陷入连环单纠纷中，即在以房换房过程中，由于原有商住房无法脱手，导致新的购房交易无法进行。”于阳春说。

于阳春的委托人孙先生可谓撞上了购房新政的两次冲击。今年3月12日，孙先生与卖家签订西城区德胜门小学的一处学区房买卖合同，价格为780万元，而工薪族孙先生必须先将父亲的一套商住房卖掉做首付400万元，再贷款380万元，才能买下这套学区房。“3·17新政”出台后，买房贷款年限从最高30年变为不能超过25年，同时银行利率上浮，这意味着孙先生每月要多还近5000元贷款。还贷压力猛增，孙先生想与卖家商量能否降低房屋总价。就在卖家犹豫时，到了3月26日，商住房遭遇限购无法卖出，首付400万元化为泡影。与卖家协商无望，孙先生只好诉至法院要求解除买卖合同。

“此案还没开庭，结果尚未可知。”于阳春说。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因限购政策导致购房合同无法履行的，买方可申请无责解约，但实践中，法院会结合买方是否具有购房实力等证据进行判决，而不是一概“无责解约”。

买房诉讼：等还是不等？

今年4月，北京楼市限制措施还未结束，教育新政又出炉了。从各区发布的2017年义务教育入学工作实施意见来看，探索幼升小“多校划片”成为一大特点。

“政策出来后，我们也在想，买几百块钱的衣服还要考虑合不合身，买几百万的房子更要谨慎，为了学区降低生活质量，我们也没那么大决心。”周丽丽说，至于孩子的未来，还有国际学校、出国等别的路能走，对于学区房，我们还是再等等吧。

周丽丽能放弃，王秀琴放弃不了，她和张庆红的案子还没了结，但现实问题是，老房子已经卖掉，新房子面临官司，王秀琴等待入学的女儿变成了无房户生源。

于阳春告诉记者，类似这样的学区房纠纷案件，快的话两审下来都要一年，而学区房是有时效性的，错过了上学时机，孩子就上不了这所小学，只能拿到对方的违约赔偿。另外，此类纠纷事实往往比较复杂，当事人购买的房屋能否落户、房屋内现有户口如何迁移等，涉及公安机关对于户籍管理的相关规定，不同地区、不同房屋的相关政策也存在差异。（文中当事人均为化名 刘亚）