阳光城换帅幕后：周转率下滑利润降 负债增至1694亿

11月13日，阳光城总裁张海民已离职，去向未知；在此之前，碧桂园原CFO吴建斌和前碧桂园联席总裁兼执行董事长朱荣斌在5月和6月先后加盟阳。张海民在2015年的时候新制定了一个三年规划，营收计划从2016年280亿提升至2800亿；总资产将由1204亿增加至超6000亿。但此刻的离开，也被外界解读为计划执行的不顺利。

2015年底，张海民还曾豪气冲天地为阳光城规划未来五年。2016年，土地市场竞争越演越烈的时候，阳光城拿出205亿元进行并购。新高管的到来，普遍被认为是老板林腾蛟不满于张海民治下的发展速度。接替张海民的朱荣斌也表示并购为阳光城带来了一些好项目，但是也拖慢了公司的发展速度。

凛冬将至阳光城无奈换帅：张海民被迫走人

今年前三季度阳光城实现主营业务收入 155 亿元，同比增长 108%， 实现归母净利润 6.19 亿元，同比上升 70.2%。

乍看，阳光城的业绩不可谓不好，但仔细翻看财务报表却发现些许端倪，在净利率方面，17 年前三季度净利润率为 4.3%，与 16 年底相比下降 3 个百分点。

根据总市值排序后，发现阳光城17年三季度销售净利率处于前十大房企最后一名。阳光城陷入了增量不见效的圈子，高层的频繁变动或是因为此项原因。

阳光城急扩张 高负债或影响公司财务健康

阳光城集团新任执行董事长、原碧桂园联席总裁朱荣斌曾表示：“我们的志向肯定是跨入千亿，两千亿，甚至更多，不管我的业务现在是什么规模，但是我的人才团队，要匹配一个千亿企业的要求。”　

2014年底，阳光城的债务不过391.5亿元，2017年三季报显示，负债合计已经达到1694.8亿元，在3年半之间负债上涨了4倍之多。

2017年三季报显示，目前阳光城负债总额为1694.8亿元，资产总额为1963.86亿元。资产负债率高达86.3%，查询以往数据，近三年以来阳光城资产负债率一直维持在80%以上高位。更可怕的是阳光城的净资产仅为147亿元，负债率超过10倍，虽说地产行业回款的特殊性，但是阳光城在地产行业中也是负债率比较高的。

激增的高负债源于增加大量的土地储备  同时带来了高存货的压力　

阳光城的整体存货处于持续攀升的状态，由14年的350亿元，激增至17年三季度的1258亿元，增长了3.5倍之多。对于存货大增，阳光城的解释为增加土地储备（收购中大资产包等）和项目投入所致。

存货不断攀升，但周转率却持续下降，净利润率不断下降，如果这个状况不进行改善，将对阳光城的的财务健康造成一定压力。

根据17年半年报显示阳光城集团通过公开招拍挂、并购等多种方式共计获得64个地块，计容建面721.73万平方米。其中，通过公开招拍挂获取12个地块，成交价格39.23亿元，计容建面169.27万平方米；通过收购共计获得52宗地块，并购价款为211.56亿元，计容建面552.44万平方米。

而去年同期，阳光城集团通过公开招拍挂获取7个项目，成交价格46.79亿元，计容建面62.86万平方米；通过收购共计获得2个项目（19宗地块），股权收购价格33.71亿元，计容建面318.82万平方米。

来源太平洋研报

激增的土地储备是阳光城负债进一步提高的原因，同时这里很多土地都是中长期项目，因此很难在短时间内在业绩上有所体现。

有观察人士表示，阳光城这种高负债来拿地的模式，如房地产行业出现下滑，势必对阳光城的业绩造成更大的影响。

房企下半轮开场 阳光城今后会如何

在17年半年报告中，阳光城自己也承认从历史来看，执行政策的城市数量与严苛程度超过任何一轮周期。信贷的下降也会对未来销售造成一定影响。

分析阳光城各地区毛利率可以看出，华东地区为阳光城利润构成的绝大部分，占据总利润的65.5%。华南地区虽毛利率最高达到了33.3%，但只占利润构成的3.26%。

有房地产业内人士表示，此种情形表示，该地区的房产销量较差，才会导致毛利率虽高，但占利润构成较低的情况出现。

根据阳光城17年半年报披露的累计土地储备来看，珠三角和福建地区为土地储备最多的地区。珠三角计容面积达到了621.7万平方米，华南地区的销售情况不佳，大量的土地储备如何出手，是摆在阳光城面前的一道难题。

阳光城累计土地储备（此数据截至2017年6月30日）

阳光城现有土地储备总计3006.93万平方米，分布在福建、长三角、京津冀、珠三角区域以及长沙、成都、郑州、西安、太原几个战略城市。其中，福建区域中的福州项目占绝大多数；珠三角的土地储备全部集中在广州；战略城市中西安项目最多，其余分布在长沙、兰州、太原、郑州等二线省会城市；长三角和京津冀土地储备量相对较少，且基本分布在上海、北京、杭州、苏州等一、二线城市。

有分析师称阳光城土地储备绝大多数集中在一、二线城市，土地储备的质量较好，但在今年的楼市调控下，一、二线城市限购、限贷压力最大，市场成交量急速下滑，这对于阳光城这样一、二线城市布局极重的房企来说，影响颇大。公司有项目分部的城市中，仅石狮、漳州、晋江少数三、四线城市未受调控影响。

有地产业内人士曾表示激进房企以较高的债务杠杆去快速扩张，其资金链能否承受重压，关键在于手上的货值能否顺利去化。而在目前如此高压的“政策市”下，要实现快速销售、回笼资金，不容乐观。

SOHO中国董事潘石屹曾非常悲观的称“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。”在政策面，资金面双遇冷的房地产业，摆在高速扩张的阳光城管理层面前的是如何小心翼翼的驾驶这条巨轮，而不是一味的急速扩张。