泰禾集团巨债压顶 逆市并购狂赌规模9个月负债升五成

九个月负债额劲升五成 冬日里泰禾集团逆市并购狂赌规模

这家闽派著名房企资产负债率持续上升已至85.48%，而曾经寄予厚望的金融板块随着从表内转向表外也变得扑朔迷离

当51家金融机构和20余家著名房企负责人，11月20日破天荒同时出现在北京金融街富凯大厦—中国证监会所在地时，一股刺骨凉意扑面而来。“中国房地产行业已到了危险关头”，万科董事长郁亮于第二日的公开表态，进一步加深了外界的忧虑。

然而，回归住宅属性，进一步降低杠杆，上述理念未见得能在此时此刻得到所有人的认同，特别是那些尚位列行业次级方阵中的企业。比如，发迹于东南一隅素以做派彪悍著称的闽系代表泰禾集团。

结果是，尽管营业收入仍维持着30%以上的增长，但沉重的债务对公司资金面也形成巨大压力。事实上在居高不下的负债率面前，泰禾集团偿债能力令人担忧，公司货币资金与短期负债之间存在着大额缺口。在政策趋紧的情况下，其未来盈利能力难言乐观。

房地产面临变局，金融业务也没有多大起色。早在2015年，泰禾集团确立了“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略，尝试探索金融和投资领域的发展机会，但至今业绩平平。今年，泰禾集团将旗下金融板块子公司泰禾金控（即泰禾金控（平潭）集团有限公司）由表内转向表外。

严冬之下，泰禾集团正在经受严峻考验。

盈利能力下降

泰禾集团主要从事住宅地产和商业地产的开发，主要产品包括泰禾“院子”、“大院”系列为核心品牌的高端住宅地产，以及以“泰禾广场”“泰禾新天地”“中央广场”为核心品牌的商业地产产品。该公司扎根于福建，近年逐渐跻身一线及热点二线省会城市。

在克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布的《2017前三季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜中，泰禾集团的销售金额排名第27，销售面积排名第46。今年前三季度，泰禾集团实现营业收入159.84亿元，在A股上市房企中排第12位，同比增长39.73%。在一众房企营收规模下滑的情况下，泰禾集团保持如此增速着实打眼。

不过，其利润的增速则要逊色得多。标点财经研究员注意到，该公司前三季度营业利润增幅只有6.4%，主要是一季度大幅下滑所致。今年1-3月，泰禾集团营业总收入同比增长24.51%，营业总成本增长30.82%，营业利润同比下降了近24%。实际上，泰禾集团房地产产品的毛利率在下降，其半年报显示，上半年房地产产品毛利率为26.01%，较上年同期下降0.63个百分点。

最终，泰禾集团前三季度归属于母公司所有者的净利润为14.29亿元，同比增幅为17.71%，不及营收增幅的一半。同时，加权平均净资产收益率较去年同期降1.15个百分点至7.68%。

巨额债务压顶

比业绩更为引人注意的，是泰禾集团的大举扩张。

前几年，泰禾集团以“黑马”的姿态攻城略地，频频拿高价拿地，一度被称为“地王专业户”。如今，为规避土地市场过热的风险，泰禾集团表现得相对收敛，转入以并购的方式进行扩张。仅今年上半年，泰禾集团便通过并购的方式获得太原晋阳湖项目、南昌御湖半山项目、济南院子、杭州野风山项目等10个项目，同时因收购股权新增合并子公司13家。进入三季度，泰禾集团继续新增并购了南京句容项目、广州增城项目、北京侨禧、闽侯金水湖等项目。

频繁的并购需要大量资金。泰禾集团前三季度投资活动产生的现金净流出额高达335.06亿元，但经营活动未能为其提供充足的“弹药”，反而呈“失血”的状态。该公司经营活动现金流自2011年起呈持续净流出之势，2016年净流出101.41亿元，今年前三季度净流出64.03亿元。泰禾集团必须通过筹资来满足其对资金的渴求，今年1-9月，该公司筹资活动产生的现金净流入额为431.7亿元，比2015年、2016年之和还要高出近四成。

2016年5月，泰禾集团筹划非公开发行股票事宜，拟募资98亿元（后调减至70亿元），用于北京大兴中央广场（泰禾嘉信）项目、北京西局西府大院项目、北京昌平南邵项目、深圳尖岗山项目。但至今该定增方案仍未得以实施，泰禾集团只能转向公司债、中票等成本更高的融资渠道。从半年报可以看到，期内泰禾集团融资渠道包括银行贷款、非银行贷款、公司债、中票（3-5年），综合融资成本为7.67%。截至2017年10月31日，泰禾集团借款余额为1263.69亿元，当年公司累计新增借款510.43亿元，累计新增借款占2016年末净资产的比例为235%。

近年来泰禾集团的负债规模可谓急剧攀升，负债总额由2015年末的677.13亿元快速增加至今年三季度末的1569.28亿元，仅今年三个季度便上升了54.38%。该公司资产负债率持续高企，2015年末、2016年末分别为79.87%、82.40%，到今年三季度末升至85.48%。

巨额债务令泰禾集团承受重压。截至三季度末，泰禾集团短期借款余额为263.09亿元，一年内到期的非流动负债余额为101.76亿元，二者合计形成的短期负债达364.85亿元。而期末货币资金只有156.68亿元，仅相当于短期负债规模的43%左右，二者之间的缺口达208.17亿元。

金融梦难圆

颇值得玩味的是，在10月份，泰禾集团频频收购的同时，清仓了所持的东兴证券股票。泰禾集团在10月27日发布公告称，10月26日公司通过大宗交易方式出售公司持有的东兴证券股票3400万股，占东兴证券总股本的1.23%，成交金额合计5.62亿元。在此之前，泰禾集团持有东兴证券3400万股，为东兴证券的第九大股东。

出清东兴证券，一方面可以补充“粮草”，另一方面利于业绩增厚。经初步测算，扣除成本及相关税费后，此次出售东兴证券股票获得投资收益约4.2亿元，预计将增加公司2017年度净利润约3.1亿元。

泰禾集团作出的另一影响业绩的举措是将泰禾金控由表内转为表外。今年，泰禾集团将持有的泰禾金控2%股权作价5017.21 万元转让予控股股东泰禾投资。转让完成后，泰禾投资持股 51%，泰禾集团持股 49%，泰禾集团不再将泰禾金控纳入合并报表范围之内。

泰禾金控由泰禾集团与泰禾投资于2015年5月共同设立，初期注册资本为10亿元，泰禾集团占股80%，泰禾投资占股20%。同年12月，泰禾集团和泰禾投资共同出资15亿元向泰禾金控进行增资，其中泰禾集团出资4.75亿元，泰禾投资出资10.25亿元。增资完成后，泰禾金控注册资本为25亿元，泰禾集团持股 51%，泰禾投资持股 49%。

泰禾集团将金融视作继地产主业后的重要利润增长点。泰禾金控成立于泰禾集团提出“一核两翼”发展战略之时，是泰禾集团金融板块的一个重要组成部分。然而泰禾金控的业绩并不理想：2015年净利润为-113.42万元；2016年扭亏为盈，净利润为969.45万元；到了2017年，1-4月净利润仅4.38万元。

从某种程度上来说，董事长黄其森的金融梦想实现起来并不太顺利。黄其森曾供职于建设银行福建省分行，在这位金融系统出身的董事长的带领下，认为“不懂金融，就做不好房地产”的泰禾集团在金融领域积极布局，较早前就入股了东兴证券、福建海峡银行、福州农商银行。2015年，泰禾集团联手福建省能源集团有限责任公司、七匹狼等发起设立海峡人寿，但至今仍未传来获批消息。后来，泰禾集团绕道香港接盘了大新人寿。

在银行领域，2016年9月19日，泰禾集团披露下属子公司福州中维房地产开发有限公司拟与永辉超市等发起设立福建华通银行，但仅一个多月后的10月28日，泰禾集团便宣布退出发起设立福建华通银行事宜。