企业看淡市场顾虑房价 “以房养老”陷入困局

以房养老，曾经是备受追捧的养老热词，很多人关注着这种新的养老方式。但是这种新方式推广情况到底如何？能不能发展下去？能否成为社会化养老的一种合理选择？

“以房养老”，一直是城市养老形式中备受关注的一种。这种新形式多是指保险版的“以房养老”。2014年6月，原保监会正式公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，宣布自2014年7月1日起，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，该业务被称为保险版“以房养老”。

2015年3月，首款保险版“以房养老”产品“房来宝”由幸福人寿正式推出。何为住房反向抵押养老保险？幸福人寿有关人士介绍说，根据保险条例，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取相应养老金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

如今，4年多时间过去了，多数人对“以房养老”依然不甚了解，在很多人眼中，它甚至成为“骗局”的代名词。“以房养老”推进现状如何？如何看待该模式的发展前景？实现破局应该从哪些方面入手？带着这些问题，经济日报记者进行了走访。

阻碍大 误解多

——公众接受程度较低

广州的区伯早年离异后一直独自生活。随着年纪渐长，身体也出现了诸多问题。出于安全和方便考虑，区伯想请个保姆照顾自己。但他每个月退休金不到4000元，难以负担保姆费用。2016年5月，他选择了“以房养老”，投保之后，每月从幸福人寿领取6131元养老金，请到了保姆，生活质量有了很大改善。

但是，像区伯一样选择此类养老方式的老人并不多。幸福人寿提供给记者的数据显示，截至11月底，共启动意向客户168户247人，已承保117户172人，领取养老金105户 150人，其余正在办理中。

投保人平均年龄71岁，多为失独孤寡、空巢、低收入老人。而幸福人寿是目前唯一已经完成承保此业务的保险公司。也就是说，目前全国选择住房反向抵押养老保险的老人仅有117户172人。

中国人民大学公共管理学院教授董克用认为，住房反向抵押养老保险这一模式的适用群体本就比较小众，“它只适合那些没有想把房子作为财产留给后代继承的人，这些人要么有好几套房子，要么没有后代继承人或其他房产继承人，与此同时，他自己的养老金又不多，上述情况同时符合的人目前还不多”。

此外，传统观念、利益纠纷、一些诈骗案件导致的社会负面影响等也都是阻碍老人接受“以房养老”的重要因素。

“传统观念上，中国的老人多数不能接受这一模式，特别是子女或其他亲属如提出反对意见，对老人影响很大。有些子女觉得老人参与‘以房养老’，自己会没面子。”幸福人寿反向抵押业务管理人员陈磊告诉记者：“有不少投保人都配合我们做完房屋评估甚至抵押登记了，最终还是因为顾忌家人反对而选择放弃。”

此外，社会上对于“以房养老”的误解也导致很多老人不能接受这一模式。曾经出现的打着“以房养老”名义进行诈骗的事情，造成了很大的影响，让公众对这一模式产生了负面解读。很多老人都有这样的误解：参加了住房反向抵押养老保险，就不能住在自己房子里了，甚至最终可能导致他们流离失所。

看淡市场 顾虑房价

——企业参与热情不高

事实上，不但住房反向抵押养老保险的参保老人没有预想的那么多，作为市场主体的企业参与度也不高。目前，只有幸福人寿和人保寿险两家公司开展了此项业务，而截至今年10月底，人保寿险还没有出单。大部分保险公司还处于观望中，中国平安保险（集团）股份有限公司副首席执行官李源祥对经济日报记者表示，平安保险已经关注到“以房养老”，也在做一些相关研究，但是认为目前该市场前景不够明晰，因此还没有推出相关产品的计划。

作为开拓者，幸福人寿的前行步伐也十分谨慎。继最早在北京、上海、广州、武汉4个城市试点后，2017年之后，又新增南京、苏州、大连、杭州4个城市。

为什么选择这些城市？而不在全国全面铺开？幸福人寿方面表示，这一业务模式要求保险公司先行支出保险金，待老人去世后通过处置房产回收资金，对企业的现金流有很高的要求。因此，企业如果大力度推行该模式，需要冒很大的经营风险。

此外，陈磊告诉记者，保险公司确定在某地是否开展此业务需要考虑多方面因素，如城市老龄化程度、人口净流入状况、中短期房价、当地政策环境等，其中房价尤其重要，是影响推进该模式的关键因素。因此，保险公司选择房价支撑度较强的城市开展此业务也就不难理解。

陈磊说：“一个50平方米的房子，在北京可能价值300万元以上，但是在很多二三线城市可能价值不到100万元，而我们发放养老金的金额主要是根据房屋评估价值确定的。同样是参与这一养老模式，北京的老人或许可以每月领到1万元以上的养老金，而一些房价不高城市的老人拿到的养老金数额可能就比较少，对他们来说，就会缺少吸引力。”

从整个行业来看，房价走势也是影响企业参与度的重要因素。“其他保险公司没有介入这一领域，每一家的考虑虽有不同，但是对房价长期走势的考量肯定是一个重要因素。对于我们来说，从长远来看，房价稳中有升是最理想的状况。如果房价走势存在较大不确定性，将制约公司战略导向和业务开展。”陈磊说。

稳定预期 疏通环节

——政策亟待完善

记者走访时发现，相关政策对于“以房养老”模式如何发展有着重要影响。在房价、抵押登记、房产处理等环节，政策都发挥着关键作用。

中国社会科学院人口与劳动经济所副研究员王桥表示，推行新的养老模式，应该推动立法先行，通过法律法规树立一定标准，将有助于新模式的健康发展。

董克用认为，推动“以房养老”业务模式发展，政策的确定性最为重要。“比如房子的产权要有确定性，产权到期后怎么续？要多少费用？是否影响产权处置？这些内容越明确越好。”

幸福人寿方面则表示，开展该业务过程中，保险公司面临着一些法律风险亟待解决，比如说，抵押房产处置的风险等，期望相关政策和法律法规能给予企业更明确的落地预期。

陈磊认为，如果能推动该业务进行一些模式改进，将有效降低企业风险，提高企业参与的积极性，“尽管房子进行了抵押，老人也拿到了保险金，但是从头到尾，房子一直不在保险公司名下。老人过世后一般会过户到继承人名下，双方共同处置该抵押房产。事实上，保险公司在这一过程中的话语权比较小。如果房子在完成抵押后，能够按照约定变成共有产权，抵押权人也拥有一部分产权，就可以降低保险公司处置房产时的一系列法律风险”。

此外，目前政府有关部门针对“以房养老”出台了指导意见，但是具体到执行层面，还存在不少困难，主要是缺少配套的落地细则，导致很多部门在参与时不知所措，人为阻隔，进而不予办理。

“在一些城市，老人想办理‘以房养老’，但是到了抵押和公证环节，当地迟迟不给办。不是政府职能部门不作为，而是因为大家对这一新生事物不熟悉、不了解，又缺乏明确的实施细则，导致很多部门不知道怎么办理，大家的沟通成本很高，时间很长。我们在上海办理的第一单业务，单在抵押登记环节就用了9个月。我们希望所有外部环节都能自上而下畅通无阻。”陈磊说。

尽管困难重重，专家认为，这一模式依然能够在未来的社会养老体系中发挥更大作用，其模式也可以更加多样化。“从长远看，‘以房养老’模式的需求还有待挖掘。中国刚刚开始深度老龄化，随着社会老龄化速度加快，庞大的老年人群体，特别是那些失能失智老人，需要资金支持和人力照顾。因此，从长远看，不光是反向抵押贷款，各种把房产转换成养老资源的方式会越来越多。”董克用说。