房企们“小目标”千亿？调控长效机制到底是啥？福州这场论坛都说了

1月，各家房地产企业2017年的数据陆续出炉。17家房企的销售流量金额突破千亿元大关，还首次出现3家“五千亿”梯队队员。最近业内都在热议，房企是否会将1000亿规模作为普遍的“小目标”？另外，很多网友好奇，在楼市调控中反复提及的“长效机制”，在新的一年是否有实质性动作？新时代，人民对居住方面的“美好生活”具体有哪些需要？

这些问题，在1月20日举行的“融侨福州论坛”2018中国房地产发展趋势高峰研讨上引发了与会嘉宾的深度交流碰撞。

福建日报新媒体海峡网当天出席了其全国媒体专访会，并对论坛进行了4小时全景式直播。

1 “规模”优先于“利润”

今年刚开年，很多股民就感受到了地产股引领大盘走出的凌厉上升行情。显然其中一个重要的因素，在于龙头房企2017年的销售业绩超乎预期。

易居企业集团副总裁于丹丹在论坛上介绍，碧桂园、万科、恒大是最先跃上“5000亿”台阶的3家房企，还有6家房企在2017年首次进入千亿房企梯队。其中，融创全年业绩同比大幅增长140.3%，至3620亿元，光光一个四季度业绩就增长了1575.3亿元，这让它同时成为四季度和12月的冠军。

排行  企业名称  2017成交金额（亿元）  1 碧桂园 5500.1 2 万科地产 5239 3 中国恒大 5131.6 4 融创中国 3620 5 保利地产 3150.1 6 绿地控股 3042.1 7 中海地产 2013.7 8 龙湖地产 1560.3 9 华夏幸福 1538 10 华润置地 1512 11 绿城中国 1457.1 12 金地集团 1403.2 13 新城控股 1260.1 14 招商蛇口 1126.3 15 旭辉集团 1040 16 世茂房地产 1010.2 17 泰禾集团 1007.2 18 中南置地 963.2 19 阳光城 915.3 20 正荣集团 910.2 21 鲁能集团 893.7 22 万达集团 891.2 23 富力地产 883 24 雅居乐 866.1 25 中梁地产 757.9 26 荣盛发展 730.2 27 远洋集团 723 28 融信集团 703.1 29 中国金茂 693 30 蓝光发展 689.1 31 中国铁建 685.3 32 金科集团 681.2 33 首开股份 679.1 34 滨江集团 615.1 35 祥生地产 567.6 36 融侨集团 562.1 37 龙光集团 560.1 38 首创置业 558 39 佳兆业 467.1 40 中国奥园 455.9

2017年TOP100房企中的绝大部分都超额完成了全年业绩目标。龙头房企中，碧桂园以5500亿元的业绩，完成上调后的5000亿元目标的110%。恒大5132亿元，完成全年4500亿元目标的114%。融创得益于高增长，完成3000亿元目标的120.7%，业绩完成率在所有房企中排在前列。

但是去年的行情并不是“皆大欢喜”的，大小房企的差距进一步拉大。

据于丹丹介绍，从分规模房企的集中度来看，TOP10房企和其他梯队房企的规模差异十分明显。2017年TOP10房企已经占据了近1/4的市场份额，集中度较2016年末提升了5.7个百分点。而其他梯队房企的集中度增速则较低，TOP51-100和TOP101-200梯度房企的集中度甚至较2016分别降低了0.2和1.4个百分点。

不同规模房企的数量变动也反映了这个趋势。全年业绩500亿以上的房企数量较2016年增加了15家；300亿-500亿规模和100亿-300亿规模的房企数量分别减少了4家和13家；而100亿以下的房企数量增加了2家，200强房企的业绩分布呈现了两头增多，中间减少的趋势。

在这样的竞争形势下，房企是否已经把规模作为主要的追求目标？“1000亿”会成为一个分水岭吗？

亿翰股份董事长陈啸天认为，规模优先于利润，“利润只是当下的收益，而规模是未来的基础。”规模是资源的载体，唯有规模才能承载更多资本、信息、人才资源。

当不少人猜测房地产业是否已经饱和、“到顶”的时候，陈董事长判断，十年后中国将出现一批多元化产业集团，它们可能均脱胎于当前的房地产企业。

在融侨福州论坛前召开的全国媒体专访上，海峡网了解到，一向以稳健形象示人的融侨也计划用三年左右实现1000亿元的规模。“接下来两到三年里面，一家房企如果没有达到千亿规模，应该说它是存在出局的可能性，或者以后只能做一些小的事情，在整个行业里面没有太大的话语权。我们也是要迈入千亿门槛，这点我们的战略目标是很明确，也是坚决的。”融侨集团首席投资官郑伟表示。

对于这个目标如何分解实现，融侨有个“3+5+X”的布局。其中的“3”，一个是大本营福州区域，另两个是华东和华南区。“5”是5个二线城市区域，从北往南分别是天津、合肥、郑州、武汉、闽南。“X”布局在西南区域，包括西安、重庆等。上面每个区域的目标是100亿-200亿，中心城市要做到50亿-100亿，机会型城市是30亿-50亿。

此外，融侨将加强与其他房企的合作，加大在产业方面的落地力度，共同确保千亿目标的实现。

然而融侨毕竟不是一家激进风格的房企。首席投资官郑伟举例，融侨想进入华南区域，如果通过招拍挂、收并购，都难有好项目，而主要将立足于通过旧城改造的途径来进入。“这样就意味着我们可能要静下心来做项目，不可能是很快的。我们把规划放在三年或者五年里面。”

“我们创始人林文镜先生的想法不是做行业第一，毕竟他在回国做地产前，在国外就有很多产业。我们觉得，他想的是要给社会带来什么，要给大家提供美好生活核心城市服务。”融侨集团首席品牌营销官张岩说，“有一些企业是不放过布局任何的城市和产业，因为担心规模成长得慢。而我们公司的这种营销压力相对比较小，拿的地块基本处于核心城市，所以去化容易。”

易居企业集团副总裁于丹丹也发现，当前房企进入的城市的趋同性达到90%以上。为了做大规模，就不能仔细挑选城市，不得不广泛地进入一二线和三四线各城市。

于丹丹预测，未来3-5年，大房企仍会追求规模，而对于整个市场来说，规模已经上了一个大台阶，将来更多是结构和产品上的比拼。房企的专业化将会促进“小而美”的路线，缩短战线，将自身优势业务作为核心业务。对于规模300亿左右的房企而言，增长已经遇到瓶颈，不进则退。继续扩张的话，对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。