房贷利率可协商 央行新政对福州购房者有哪些影响

央行今年8月17日发布公告，要求各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率（LPR）定价，但存量贷款的利率并未调整。针对这一问题，央行12月28日发布公告：自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

央行新政对福州购房者有哪些影响？购房者该选择哪种利率呢？昨日，记者就此采访了福州银行业及房地产业相关人士。

房贷利率定价方式

明年8月底前转换

“央行公告的内容，通俗来说就是从2020年1月1日起，所有银行发放房贷不能再按照以前的贷款基准利率（4.9%）上下浮动来定价，而是要以LPR为基准加点来定价。至于存量房贷，也就是2020年1月1日之前商业银行发放的所有房贷（不包括公积金贷款），从2020年3月1日开始到8月31日之前，也要全部切换成新的定价机制。”昨日，一家在榕银行房贷部门的人士告诉记者，央行公告涉及的主要是房贷，包括住宅、写字楼、商铺等房贷。

简单来说，就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价的购房者需要注意这项新政，使用公积金贷款的购房者不受影响。

为保持市场稳定，定价机制切换后第一年，实际利率和之前的还款利率保持不变，一年后，实际利率跟随最新的LPR涨或跌。

值得一提的是，公告表示，借款人和银行可以协商将定价基准转换为LPR，或者转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换后就不能再改了。“选择LPR意味着以后至少每年都会调整一次，选择固定利率则意味着你贷款期限内的贷款利率不变。”银行相关人士表示，考虑到以后降准降息是大趋势，购房者选择以LPR为定价基准加点的方案或许更加稳妥。

新旧利率转换到底怎么计算？

对普通购房者来说，他们关注的是利率定价方式如何转换。

记者就此问题咨询了福州多家银行的房贷部门工作人员，他们以目前常见的“基准利率上浮”和“利率打折”为例进行了分析。

先来看看在基准利率基础上上浮的例子。假设福州一位2014年购房的市民，贷款期限为30年，剩余期限25年，原合同约定5年期以上基准利率上浮10%的贷款要转换。那么，现在该市民的房贷执行的利率是4.9%×（1+10%）=5.39%。

今年12月发布的5年期以上的LPR为4.8%，假如借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准，且重定价周期为1年，重定价日为每年的1月1日，那么加点幅度就是0.59个百分点（4.8%+0.59%=5.39%）。2020年4月1日到2020年12月31日，房贷利率就按5.39%来执行。

2021年1月1日，第一个重定价日到了，该市民的房贷利率才会改变，假如LPR从4.8%降到4.6%，则房贷利率就变成了5.19%（4.6%+0.59%=5.19%）。

再来看看贷款利率打折的例子。假设福州一位2009年购房的市民，当时的贷款利率打7折，贷款期限30年，现在还剩20年，则原约定合同利率为4.9%×0.7=3.43%。

今年12月发布的5年期以上的LPR是4.8%，如果借贷人和银行确定在4月1日转换定价基准，且重定价周期为1年，重定价日为每年的1月1日，那么加点幅度就是负的1.37个百分点（3.43%-4.8%=-1.37%）。2020年4月1日到2020年12月31日，该购房者的房贷利率均按3.43%来执行。

2021年1月1日，第一个重定价日到了，该市民的房贷利率将发生变化，如果LPR从4.8%降到4.6%，则房贷利率变成了3.23%（4.6%-1.37%）。

新政对楼市有什么影响？

新政施行之后对楼市有什么影响呢？

“总体来看，该政策对楼市影响偏空。因为在利率高的时候，把上浮的幅度固定了。”昨日，福州某房产研究机构的负责人表示，近两年福州有一些购房者的利率是在基准利率基础上上浮20%，本来寄希望于未来基准利率下调后可以少付一点利息，而央行新政把未来二三十年的利率上浮比例固化了。

以上述房贷利率在基准利率基础上上浮10%的市民为例，现在该市民的房贷利率是4.9%×（1+10%）=5.39%。按照现行的计价方式，如果以后房贷利率降到4.6%，那么该市民的房贷利率是4.6%×（1+10%）=5.06%。如果根据LPR来定价，届时该市民的房贷利率是5.19%（4.6%+0.59%=5.19%）。

业内人士表示，之前有不少购房者寄希望于楼市调控放松，但从目前的各项政策来看，这是不切实际的。

福州晚报记者 江海