福州四城区全面启动居住权登记 买二手房要特别留意

重要通知！6月1日起，福州四城区（鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区）居住权登记全面启动，今后买卖二手房，如果没有明确“居住权”问题，就有可能出现“房子归你，他人入住”的情况！

居住权

不会随产权人信息的转变

而发生变化

福建中美律师事务所林律师：“居住权的设立，是为了将房屋使用权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足赡养、抚养等不同的需求，可以解决特定的家庭成员和家庭服务人员之间的居住困难，保障弱势群体住有所居，如父母将房屋过户给子女之前为自己设置居住权，独居老人去世前为保姆设置居住权。”

林律师表示，居住权不会随产权人信息的转变而发生变化。

所以，购房者虽然可以过户有居住权的房屋，但不能消灭居住权。

拥有居住权的人虽然没有房屋所有权，但可长时间甚至终生居住，受到法律保护。

而购房者只能等居住权期限届满或者居住权人死亡，才能拥有房屋全部的使用权。

在买二手房之前，如果没有明确这个问题，就有可能出现“房子归你，他人入住”的情况。

二手房居住权要怎么查

林律师表示，《民法典》第三百六十八条规定“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”也就是说，居住权需登记过才合法有效，所以居住权要通过当地不动产登记部门查询（要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件以便查询）。

在二手房交易中购房者要注意

不仅要查清房屋产权情况、有无抵押或查封、有无出租等，还要查明房屋有无“居住权”，避免“踩雷”。

房主也应注意

当房屋已有的居住权因期限届满或其他原因归于消灭时，应及时办理居住权注销登记，以免造成麻烦。

什么是居住权？为什么要登记？应该怎么登记？这些信息赶紧收藏起来！

什么是“ 居住权”？

“居住权”是今年1月1日起施行的《民法典》物权编的新增内容，属于用益物权的一种。

根据《民法典》，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

通俗来讲，“居住权”就是房主可以通过合同或者遗嘱的方式赋予任意他人居住该房子的权利，直至居住权期限届满或者居住权人死亡。

根据《民法典》，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

由此可见，“居住权”作为用益物权的一种，当事人向登记机构申请登记，经登记机构登记后“居住权”才生效。

为什么要居住权登记？

在这里，通过几个例子简单说明“居住权”的应用场景。

❏老人欲将房屋过户给子女，但是又担心过户以后子女对其不管不顾，甚至将老人扫地出门。老人可以在登记机构登记居住权，约定居住期限至自己死亡，解决后顾之忧。

❏老年人既想子女获得房屋所有权，又希望能兼顾尽心尽力照顾自己的、生活条件不太好的亲戚或保姆，可通过登记居住权，让他们在自己寿终之后一段时间内继续有房可住。在此期限内，老人子女无权要求他们退房。

❏在婚姻存续期间购买的房产，后二人感情破裂意欲离婚，双方协议约定由一方享有全部的房屋所有权，并补偿另一方房屋折价款。但实际生活中，经常会有一方无法在约定期限内取得折价款的情况，双方可约定一方在取得折价款之前一直享有房屋的居住权来保障自身的合法权益。

登记居住权的方式有哪些？

“居住权”可以通过合同约定的方式设立，也可以通过遗嘱方式设立或者因生效法律文书设立。

以书面形式订立居住权合同的方式设立居住权的，应当由居住权合同的双方当事人共同申请。房屋属于共有的，共有人应当共同到场申请。居住权合同的内容一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限以及解决争议的方法。

以遗嘱方式设立居住权的，尚未办理继承、受遗赠转移登记的，可以由遗嘱设立的居住权人单方申请。但被继承、受遗赠的房屋存在共有人的，其他共有人应当到场表示同意。因继承、受遗赠已经办理转移登记且未再办理转移登记，申请人应当是遗嘱设立的居住权人和现不动产登记簿记载的全部产权人。

因生效法律文书设立居住权的，申请人应当是生效法律文书确定的享有居住权的当事人。

应该怎么登记居住权？

福州市不动产登记和交易中心人士表示，依法通过居住权合同、遗嘱、生效法律文书等设立居住权的，

申请人可持相关材料至鼓楼区福屿路200号福州市不动产登记和交易中心本部办事大厅现场申请办理居住权登记。

房屋用途为住宅且已取得不动产权属证书，发生以下情形之一的，当事人可申请办理居住权首次登记：1.通过居住权合同设立居住权的；2.通过房屋所有权人立下遗嘱设立居住权的；3.通过人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立居住权的。

通过居住权合同设立居住权的，由房屋所有权人和居住权人双方共同申请。

以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立居住权的，可以由居住权人单方申请。

以遗嘱方式设立居住权的，在办理继承、受遗赠转移登记时，由继承人和居住权人一并申请办理居住权首次登记；或在办理继承、受遗赠转移登记后，由居住权人和房屋所有权人共同申请办理居住权首次登记。

申请居住权首次登记，应提交哪些材料？

1.不动产登记申请书（居住权）；

2.身份证明；

3.不动产权属证书（通过人民法院、仲裁机构的生效法律文书方式设立居住权的可不提交）；

4.居住权合同（通过居住权合同方式设立居住权的提交）；

5.遗嘱、遗嘱人死亡证明（通过遗嘱方式设立居住权的提交）；

6.生效法律文书（通过人民法院、仲裁机构的生效法律文书方式设立居住权的提交）。

备注：第3、4、5、6序号，根据居住权设立情形选择提交。

这些事请注意

“居住权”不得转让、继承、出租

根据《民法典》第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

不得转让：居住权人对他人的住宅享有占有、使用的权利，但只能由居住权人本人享有，居住权人不得将其享有的居住权转让。

不得继承：居住权人死亡的，居住权消灭，居住权人的继承人不能继承居住权人对住宅享有的居住权。

不得出租：居住权是占有、使用他人住宅的权利，其目的是满足权利人生活居住的需要。因此，一般情况下，已经设立了居住权的住宅不得出租。

“居住权”非永久存在

根据《民法典》第三百七十条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

二手房交易应留意“居住权”

考虑到居住权的特性，今后市民进行二手房交易时，应注意被交易的房屋是否设立了居住权。避免房屋过户后因居住权的问题无法及时交房，出现“房子归你 他人入住”的情况。

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（福州晚报记者 江海）