不限购不限售对购房影响几何？贷款购房仍须“认房又认贷”

9月11日，福州市住房保障和房产管理局、福州市不动产登记和交易中心联合发出《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，福州市五城区执行近七年的“限购令”正式宣布取消，“限售”政策也同步废除，福州楼市迎来重大转折点。

随着新政的执行，对福州购房者来说，不少新的问题摆在眼前——购房需求如何获得满足？房贷政策有无变化？记者就此进行了采访。

“限购令”退出福州楼市

2016年10月6日，福州开启“限购令”——鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾五城区户籍在五城区范围内限购2套144m²及以下商品房，非五区户籍在五区范围内限购1套144m²及以下商品房（且需提供2年内在五区累计满12个月的医社保或个税）。

紧接着在2017年3月28日，福州出台“限售”新政——五城区户籍的居民购买家庭第二套房、非福州市五城区户籍的居民购买家庭第一套房，取得房产证时间不满2年的不得上市交易。

不仅如此，除了福州市五城区外，闽侯、长乐、闽清、福清也陆续出台相关限售政策。

随着全国楼市进入调整期，上述的政策也逐渐放宽，福州开始释放宽松政策信号。

2021年，福州全面放开落户限制，实现落户“零门槛”。2022年3月至今，福州更是多次出台放宽限购、限售政策，旨在支持多孩家庭、新市民及改善家庭购房需求。进入今年8月份，福州调控信号愈发密集，限购也开始放宽，福州市非五区户籍限购套数从1套放宽至两套。

今年9月11日，福州市五城区正式取消商品住房限购、限售政策——在福州市五城区范围内购买商品住房（含二手住房），不再审核购房人资格；在福州市五城区范围内的商品住房（含二手住房），取得不动产权证后可上市交易。“限购令”和“限售”政策正式从福州楼市的“工具箱”中退出。

值得一提的是，记者了解到，目前《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》针对的范围是福州市五城区，但是，其他区县也在积极跟进，预计短期内也会出台同样的政策。

新政不再限制购房资格

“新政出来了，是不是在福州五城区内，我想怎么买房子就怎么买？”12日一早，市民王女士向本报新闻热线打来咨询电话。

记者采访获悉，随着五城区商品住房限购、限售政策的取消，在鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾范围内购买商品住房（含二手住房）不受限制。也就是说，购房者只要有需求，购买多少套都可以，也没有面积限制。同时，对购房人的户籍也没有要求。

不过，需要注意的是，这是在购房资格方面取消了限制。接下来，就触及一个问题：购房款。

就是说，如果有一个福州购房者有充足的自有资金，那么，他想买多少房子都可以。但是，如果他的资金不足，需要房贷，那么，还是会受到贷款政策的限制。

房贷及首付具体怎么算？

那么，目前福州的房贷政策是怎样的呢？

在贷款资格方面，记者从在榕银行获悉，目前，银行在福州执行的住房贷款政策仍然是“认房又认贷”，福州户口限贷2次、外地户口可贷1次。

在首付方面，记者从在榕银行获悉，8月17日起，福州二套房首付统一降至4成：福州五城区有一套住房且未结清贷款的二套房贷款比例由50%上调至60%，首付款由原来的50%下调至40%。

举例说明：户籍在福州市五城区的市民A先生，家庭房屋套数为零套，且名下无房贷/房贷已结清，可以申请房贷首付三成；户籍在福州市五城区的市民B先生，家庭房屋套数为零套，1笔房贷未结清，可以申请房贷首付四成；户籍在福州市五城区的市民C先生，家庭房屋套数为零套，2笔及以上房贷未结清，停止发放贷款；户籍在福州市五城区的市民D先生，家庭房屋套数为1套，且名下无房贷/房贷已结清，可以申请房贷首付四成；户籍在福州市五城区的市民E先生，家庭房屋套数为1套，1笔房贷未结清，可以申请房贷首付四成；户籍在福州市五城区的市民F先生，家庭房屋套数为1套，2笔及以上房贷未结清，停止发放贷款；户籍在福州市五城区的市民G先生，家庭房屋套数为2套及以上，停止发放贷款。

非福州市五城区户籍的市民H先生，家庭房屋套数为零套，且名下无房贷/房贷已结清，可以申请房贷首付三成；非福州市五城区户籍的市民I先生，家庭房屋套数为零套，1笔房贷未结清，可以申请房贷首付四成；非福州市五城区户籍的市民J先生，家庭房屋套数为零套，2笔及以上房贷未结清，停止发放贷款；非福州市五城区户籍的市民K先生，家庭房屋套数为1套及以上，停止发放贷款。

拿证即可交易，期限不到仍需纳税

9月11日之后，在福州市五城区范围内的商品住房（含二手住房），取得不动产权证后可上市交易。不过，记者了解到，二手房交易的税费政策还没有变，未满2年的房子出售，仍需缴纳增值税。

据悉，根据目前福州规定，住宅转让，增值税及附加税率为5.6%，取得不动产权证满2年的住宅免征。个人所得税为1%~1.5%，非住宅个税为1.5%；住宅未满五年，144m²及以下住房个税为1%，144m²以上住房个税为1.5%；住宅满五年且是福建省范围内唯一家庭生活用房，免征个人所得税。

新政有利提振交易活跃度

“限购政策曾发挥过积极的作用，但当前‘从严限购’已经不能满足‘供求关系发生重大变化’的房地产市场稳定发展要求。”福州一家房地产分析机构的负责人表示。

今年三季度尤其是9月以来，全国迎来新一轮楼市政策大潮。据中指研究院监测数据，9月以来，全国已有超30省市优化楼市政策。9月初，一线城市全面执行首套“认房不认贷”，与此同时，取消限购正出现在越来越多的核心城市中。

业内认为，取消限购、降低购房门槛，意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格，将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，对去库存和拉动市场活力有着重要意义。取消限售，也将加快房屋在市场的流通力，同时对改善换房时间限制大幅度松绑，有利于改善需求的释放，提高市场活跃度。随着限购放开等政策继续落地，一、二线城市的销售均价有望在四季度环比止跌，商品房销售情况年内有望复苏，促进房地产市场健康发展。（记者 江海）