小区停车位的收益究竟应归物业公司作为停车管理服务费,还是应视为业主公共部分的收益?近期,福州仓山区吉苑小区业主委员会收到福州市中级人民法院的判决,要求小区原物业公司返还停车收益345万余元及相应利息。
这一判决结果的背后有着什么样的法理?18日,记者就此采访了该案的一审法院以及法学专家。
业主维权:
解聘物业公司 追讨停车费
案涉小区住着1500多户居民,规划有地面停车位442个、地下室停车位167个,以及业委会后续增设的若干地面车位。自2005年8月起,某物业公司受开发商委托,为该小区提供物业服务,包括车辆停放管理,费用为室外每车每月60元、地下室每车每月70元。
物业公司管理小区期间,小区环境不佳,停车秩序混乱。2018年,小区业委会成立,于2019年1月14日通过合法程序解聘了物业公司,次日该公司撤离。
2022年,业委会向法院提起诉讼,要求被解聘的物业返还2005年8月至2019年1月15日期间小区地面停车收益及利息。
法院判决:
物业公司返还345万余元
一审时,仓山法院认定,小区规划的442个地面停车位及业委会增设的车位,虽经规划但无独立产权,且未明确归属开发商或业主,但实际占用了小区共有场地,故应视为全体业主共有。小区原物业公司收取的每车每月60元停车费,作为管理业主共有区域所得,应归全体业主所有。小区原物业公司辩称停车费为停车管理服务费,并非案涉小区的公共收益,缺乏依据,法院不予采信。
仓山法院判决小区原物业公司扣除25%管理费后,返还75%的地面停车收益,即3453795元以及相应利息。小区一审判决后,小区原物业公司上诉,福州市中级人民法院二审维持原判。
仓山法院三级法官刘培玲表示,根据相关规定,建筑区划内规划的车位、车库归属需当事人约定;未约定的,占用共有道路或场地的车位属业主共有。本案中,地面车位无独立产权,且未证明有明确的权属约定,故判归业主共有,收益亦应归业主。
以法释理:
何种停车位为业主共有
福州大学法学院副教授唐士亚指出,近年来,随着私家车数量的激增,小区地面停车位的收益分配问题频发,成为业主与物业公司的矛盾焦点。这些停车位,系依据政府颁发的建设工程规划许可证,在住宅区内直接设置而成。
关于此类停车位的权属界定,民法典第二百七十五条明确规定:规划内的车位、车库归属,可通过出售、附赠或出租等方式由当事人约定;占用业主共有道路或场地的车位,自动归业主共有。本案中,小区内的442个地面停车位及业委会增设的车位,均占用了小区共有区域,且未见开发商与业主就归属作出明确约定。因此,这些车位依法应视为业主共有。
此外,民法典第二百八十二条规定:利用业主共有部分产生的收入,扣除合理成本后,归业主共有。就本案而言,对于案涉车位的停车费收入在扣除必要、合理的管理成本费用后,剩余部分应属于业主共有。
唐士亚建议,面对小区管理中的不合理现象,业主可通过成立业委会加强监督,同时可向相关部门反映问题、投诉举报,乃至诉诸法律,以切实保障自身权益。他特别提到:“本案中,业委会通过诉讼成功维护业主权益,不仅树立了典型,也为推动物业管理行业的规范化发展贡献了宝贵经验。”(记者 林春长 通讯员 罗曼)
责任编辑:赵睿
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