厦门限购“8问”答案全在这啦！定金能退吗？

台海网10月18日讯 （导报记者 陈捷 温航/文 董叶强/图） 限购限贷引发购房官司，怎么破解？别急，律师来帮你！昨天下午，导报“律师来了”栏目举行限购限贷专场热线咨询，读者咨询不断，导报律师团队忙个不停。

最近一段时间，包括厦门在内的全国多个城市先后发布楼市调控政策，很多人在过完国庆长假后猛然发现自己连购房资格都没有了，而那些已经交了定金签了合同的人更惊觉“买房”要变成“买官司”了。

昨日，众多购房卖房者争相咨询，通过热线电话和邮箱提交给栏目的问题共有近百条。根据读者反映的各类限购限贷引发的法律问题，导报记者从中归纳出有代表性的问题和案例，总结出限购“8问”。

问：买房后被“限购”定金能不能退？

读者洪先生：我今年9月中旬又买了一套500多万元的房子，并付了10万元定金。现在限购了，我不符合购买资格，但卖方不同意退还定金，我该怎么办？

福建信海律师事务所林敏辉律师：房屋买受人在合同签订后由于限购政策而无法办理过户的，买受人可以请求解除合同，并返还所支付的购房款和定金。这种情况下，当事人请求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持，而且这种情形不属于违约解除，卖房人应当将定金或购房款返还。

问：卖房后遇“限购”房子能收回吗？

读者章先生：我有一套房子于今年7月份卖给他人，跟对方约定在10月份办理交房过户手续。国庆过后，对方说他被限购了，要我先跟他办理公证手续，留部分尾款等限购政策解除后办过户时再给。我不想等，请问我可以解除合同吗？

福建联合信实律师事务所曾咏岚律师：限购限贷政策属于“不可归责于当事人的原因”，根据最高法的司法解释第三条，这种情况下，买方因此丧失购房资格，合同目的不能实现，买方是可以主张解除合同的。作为卖方，也有权利以此为由主张解除合同。

问：签约后被“限贷”我该怎么办？

读者小刘：我订了一套房子，支付了定金和首付款，本来合同约定400多万元尾款办理银行按揭贷款，但因限贷政策出来无法贷款。我该怎么办？

曾咏岚律师：能否因限贷政策提出解约要看合同约定。通常中介机构提供的买卖合同版本都对申请银行按揭支付方式有相应提示条款，会约定如果买方届时不能取得贷款或贷款额度不足，应以现金方式在一定期限内付清房款。如果合同有这样的约定，买方就不能以限贷政策为由要求解除合同。

问：卖方拖延过户，拖到“限购”，损失谁赔？

读者吴女士：我8月份与卖家签订了一份合同，原本约定8月30日之前办理过户，由于卖方在外地出了意外事故，不能及时与我办理过户手续。到9月份双方要去办理过户时，发现我被限购了，不能过户。我可以要求对方赔偿损失吗？

曾咏岚律师：由于对方没有按时办理交易过户，导致吴女士被“限购”，即卖方的违约行为导致合同无法继续履行。吴女士可以提出解除合同，主张双倍返还定金，并退还已付购房款。

问：限购后解约，中介费还要付吗？

读者陈女士：我9月份订了一套二手房并支付了5万元定金，现因限购我没法再购买房子了，我已经和房东协商解除了合同，但中介公司还一直来找我，要我付中介费。

林敏辉律师：因房地产调控政策出台导致房屋买卖合同无法履行的，中介公司不能以已经促成购房者与出卖人签订房屋买卖合同，居间行为已经完成为由要求支付中介费。但买受人应支付中介公司为居间活动花费的“合理费用”。

问：借他人名买房，风险多大？

读者王先生：根据最新的限购政策，我已经不符合购买房子的资格了，所以我打算借用我亲戚的名义来购买房子，不知道这样有什么风险? 林敏辉律师：这当中存在三大风险。第一，一旦买卖双方发生纠纷，法院查明属于以借名买房的方式来规避国家政策的，一般不会判决继续履行房屋买卖合同。第二，如果登记产权人陷入债务纠纷，债权人申请保全，房屋可能作为登记人的财产被法院拍卖。最后，如果登记产权人将房屋转让给“善意第三人”，借名人的房子可能要不回来。

问：公证卖房，存在哪些风险？

读者廖先生：我已经和买方签订了房屋买卖协议，但现在买方不符合购买条件了，他要求暂时采用办理“全权委托代理公证”的方式进行买卖，不知道这种方式有什么风险？

林敏辉律师：这种“全权委托代理公证”方式对于买卖双方都存在风险。如果房价上涨，卖方在有利可图的情况下，可能单方撤销公证，要求按政策进行过户交易，致使买方无法规避政策，合同无法履行；同样，如果房价下跌，买方也有可能以合同无法继续履行为由要求解除合同。而且，卖方利用公证把房子卖出也有很大风险，一旦买方公证后再次交易时对第三方违约，因为买方是代理行为，卖方可能会因此承担对第三方的违约责任。

问：躲“限购”假离婚，有风险吗？

读者庄女士：我和老公为了购房于9月份办理协议离婚手续，跟别人签订了一个买房协议。本来我们私下说好等房子买了后过段时间再复婚，但是现在我老公说不急着复婚，还说没有那张纸我们也照样是夫妻。我担心他不想复婚，我该怎么办？

曾咏岚律师：婚姻是一种人身关系，离婚登记不可撤销，也不能单方申请恢复。同时根据《婚姻法》司法解释（二）第八条，离婚协议中所达成的财产分割对你们双方具有法律约束力。所以，为了购房而假离婚完全有可能弄假成真。

专家说法

限购政策不算不可抗力

厦门大学法学院教授黄健雄：当事人在签订合同时，对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为合同法上的不可抗力。购房合同签订后，政府公布了双方均难以预见的限购和限制贷款政策，导致购房人无法过户或者不能办理贷款，属于不可归责于双方的事由导致合同不能继续履行，根据法律规定，一方享有法定的合同解除权。据此可确认合同解除，一方应返还对方所付购房款及利息。