小区物业涨价引发官司 拒交物业费业主成被告

涨价了！海沧区维多利亚小区的物业服务费从原来的每平方米1.2元，涨到了1.9元。

物业想要涨价，业主却要拒交。近日，业主李先生为此和物业公司对簿公堂。

物业起诉说，涨价合理合法，业主拒交不妥，因此将业主告上了法庭。业主却答辩说，上调物业服务费程序不合法，因此拒绝缴纳上涨后的物业费。

导报记者从厦门法院了解到，在物业官司当中，有90%的案件全都是物业公司起诉业主追讨物业费的。从法院受理的物业官司来看，业主拒缴物业费具有普遍性，一些业主采取拒缴物业费的方式，以表达对物业服务的不满。

上调物业服务费，究竟需要经过哪些程序？对此，业主应当如何应对？针对这些问题，昨日，导报记者采访了擅长处理物业官司的法学专家和律师。

起因：物业涨价，业主拒交

“我不是不交物业费，我只是拒绝接受擅自涨价。”业主李先生说，他不交物业费是为了以示抗议。

导报记者了解到，发生纠纷的维多利亚小区原本的物业费缴交标准是每月每平方米1.2元，不过，从2014年3月起，物业公司将物业费提高到每平方米1.9元。此后，业主李先生认为物业未与业主重新签订物业服务合同更改收费标准，属于擅自上调价格，就再未缴交。

为此，物业公司将李先生告上了法庭。物业起诉称，长达两年多时间，被告业主拖欠物业费等6600多元，“滞纳金”5800多元，共计12000多元。因此，物业要求李先生缴纳欠费，并支付“滞纳金”。

据了解，该小区的物业收费也经过多次变化，2014年物业调价到每平方米1.9元。2015年初，业委会成立后，重新签订了物业服务合同，经协商每平方米从1.9元下调到1.6元。2016年底，基于物业服务成本考量，物业费又调涨至每平方米1.9元。

焦点：上调收费，是否合法？

近日，海沧法院开庭审理此案。在法庭上，面对物业公司起诉，被告业主李先生答辩说，针对有争议的其中9个半月物业费，应该依照原先1.2元的标准收取，现在，物业公司依据新的标准来收取物业费是错误的。

“物业要求先缴纳有争议的那部分物业费，否则拒收其他费用。”李先生说，其余无争议部分的物业费，他曾经主动要求缴纳，但物业公司拒收。

前天，导报记者就此问题采访了小区物业公司相关负责人王先生。他解释说，根据相关规定，前期物业合同履行期间，物业服务成本发生较大变动时，可以依法调整收费标准。而在2014年，物业于调价前已经取得业主双过半同意，并进行了公示，即与业主重新约定了收费标准。所以，他认为物业的调价行为是合法的。

物业公司还表示，物业调高收费标准的方案经海沧区发改局审查核实后出具了备案证明，同时还将证明在小区进行了公示。

对此，业主李先生反驳说，针对物业所谓的“备案行为”，他到海沧区发改局了解情况，当时发改局回复，这一备案行为非行政许可或审批，仅仅是信息披露，物业收费应由物业公司和业主进行合同约定。“前期物业服务合同是由开发商和物业签订的，在合同有效期内，任何涨价都必须由双方以修改合同的方式进行。没有经过这一程序，即使获得发改局备案，也是无效的。”业主认为，从发改局的《回复》可见，前期物业费无需发改局核准，所以该条款是无效的。

目前，此案还在审理中。

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不满物业涨价 业主状告物业

前天，维多利亚小区物业公司向导报记者提供了一份判决书。这一场官司，也是物业费纠纷，不过并非物业状告业主，而是业主状告物业“多收物业费”。最终，这一场官司以物业胜诉告终。

判决书显示，2014年7月，维多利亚小区业主谢先生以物业公司违规多收取其物业费为由，将物业公司告上法院。

原告诉称，被告从当年3月起，擅自将物业费从每平方米1.2元上调至1.9元，仅经过发改局备案，未进行合同变更，收费不合法，应当退回四个月来多收取的389.2元。

被告物业则辩称，调整经过“双过半”调查，并到发改局备案，调价合法有效。

此案历经两审。最终，厦门中院终审判物业公司胜诉。判决认为，物业公司调整后的收费经过有关行政机关备案通过，调整后的物业收费标准亦经过公告，其调价行为应认定合法。法律并未对调价前的事前公示程序作出明确规定。虽然物业公司提交的公示照片不能直接反映调价行为经过征询业主提价的程序，但相关机关审核后出具了备案证明，同时还将备案证明在小区进行了公示，足以表明有关事项已取得双过半业主的同意。而且，现大多数业主均按调价后的标准来缴纳物业费。

因此，法院终审判决驳回谢先生的诉讼请求。

专家说法

涨价要公示 还要“双过半”

厦门大学法学院黄健雄教授认为，如果小区已经成立业主大会，物业服务收费实行市场调节价，由业主大会和物业公司自行协商制定收费标准。

如果前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同履行期间，物业服务成本发生较大变动，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（双过半业主）同意。

因此，调涨物业费须以修改合同方式进行，如果没有经过这一程序，即使获得发改委备案，也是无效的。如果合同无效，收取滞纳金就没有依据了。

律师说法

服务有瑕疵 收费要“降价”

最近，厦门法院受理了多起业主拒缴物业费的官司。其中，不少业主因不满物业公司的管理服务，所以拒绝交物业费。

对此，厦门资深律师林敏辉认为，当物业服务质量与合同约定差别明显时，业主可以要求减少物业服务费用。也就是说，当物业服务有瑕疵时，业主请求降低物业费用，应予支持。

最高人民法院相关的司法解释规定，物业服务企业提供了服务，但未达到合同约定的标准，法院应根据具体案情酌情减少业主欠交的物业费。

林敏辉提醒说，遇到类似物业纠纷，业主可以选举合格的业主委员会，通过业委会解决。如果业主委员会协商不成的，只要过半数的业主同意，可以解聘物业公司并另行选聘新物业公司。