老婆瞒着老公卖房赔了50万！配偶不知情 合同有效吗？

原标题：老婆瞒着老公卖房赔了50万！配偶不知情 合同有效吗？

台海网12月18日讯（海峡导报记者 陈捷 通讯员 厦法宣/文 陶小莫/漫画）老婆签字卖房收钱，老公却声称“不知情”，拒不配合过户。这种情况，卖房合同有效吗？卖出去的房子，能不能讨回来？遭悔约的购房者，又该如何维权索赔？

近日，导报记者从厦门中院和各区法院了解到，最近因“配偶不知情”引发的购房纠纷不少，其中很多都是夫妻一方单独与购房人签订卖房合同，事后，配偶以“不知情”为由起诉，主张卖房合同无效，要讨回出售的房产。

法官提醒说，如果夫妻当中的一方瞒着配偶擅自出卖房屋，在配偶对房屋买卖协议不予追认的情况下，该协议对不知情的配偶不具有法律约束力。这种情况下，购房人主张继续履行合同办理过户，通常无法得到法院支持。不过，购房人可以另行向房产出售人主张赔偿。

案例1 瞒着老公卖房，她被判赔50万

老婆瞒着老公卖房，老公不予以追认，拒绝配合办理过户，刘女士为此付出了巨大的代价。近日，厦门中院开庭审理了这样一起购房纠纷，最终判决要求卖房人刘女士赔偿50万元给购房人李先生。

据悉，此前双方已经打过一场官司，第一场官司，是刘女士的丈夫王先生起诉，声称他对妻子的卖房行为“不知情”，主张妻子瞒着他签订的卖房合同无效。当时，法院判决支持了王先生的诉求，认定其妻子刘女士没有代理权而以丈夫王先生名义订立的无效合同，对王先生不发生效力。

最近，双方又打了第二场官司，这次是购房人李先生状告卖房的刘女士，要求她赔偿损失。

经查，2016年3月5日，刘女士通过中介介绍，以其配偶王先生（甲方）名义与购房人李先生（乙方）签订了一份《房产买卖居间协议书》，根据协议约定，乙方向甲方购买位于思明区的讼争房屋，建筑面积为129.16平方米，成交总价为406万元。当时，刘女士以王先生代理人名义签署了该协议。

合同签订当日，刘女士还签署了一份《产权人及共有权人未到场声明》，声明上述合同由刘女士代表配偶王先生签订，同时其本人保证该房产没有其他共有权人，并保证产权人对上述合同进行签字确认或向买方及居间方提供关于出售上述房产的公证委托书。如果因产权人未在合同上签字造成了上述合同无效或撤销，刘女士将向买方承担相当于定金数额（人民币50万元及装修费用）的损害赔偿金。

合同签订后，李先生已依约支付了定金20万元。不过，后来因王先生并未追认讼争房产协议，刘女士通过转账方式将前述20万元定金转账退还李先生。

近日，买房不成的李先生将刘女士告上法庭，要求刘女士根据约定承担缔约过失责任，向李先生支付损害赔偿金50万元。

面对李先生起诉的巨额索赔，被告人刘女士答辩说，丈夫王先生之所以拒绝追认，根本原因在于该协议显失公平。刘女士对合同无效并不存在任何过错。所以，李先生主张赔偿，没有法律依据。

经审理，思明区法院作出一审判决，要求被告刘女士向原告李先生赔偿50万元。

一审宣判后，刘女士不服判决向厦门中院提起上诉。近日，中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

法官说法

未能实现承诺卖方应当赔偿

法官分析说，本案中，刘女士未经讼争房屋产权人王先生授权，仍然以丈夫王先生名义卖房，并订立讼争房产协议。该卖房协议未经王先生追认，所以对王先生不发生效力，依法应由签协议的刘女士承担责任。

本案刘女士系完全民事行为能力人，其签订的《产权人及共有权人未到场声明》对协议如果未经产权人追认而致使无效的责任进行了明确约定，是其真实意思表示，理应对刘女士具有约束力。

现在，因刘女士在该声明中所作承诺未能实现，所以买受人请求刘女士承担相当于定金数额（人民币50万元及装修费用）的损害赔偿金的条件具备，买受人有权据此主张损害赔偿。

案例2 签约次日反悔，她也赔了73万

李女士在签了《房屋买卖合同》后次日就反悔，结果为此赔了73万元。不久前，厦门中院针对该案作出判决，认定被告李女士违约，要支付给购房人73万元赔偿金。

据了解，被告的女子姓李，她卖的是和丈夫共有的房产，这套房子位于思明区。2016年3月27日，李女士与购房人袁小姐签订了《房屋买卖合同》，约定成交价格为365万元。袁小姐支付定金30万元。

但是，签约后次日，李女士就反悔了。她以“配偶不同意出售共有房屋”为由悔约。两天后，李女士退还定金30万元。

李女士悔约后，因双方磋商未果，袁女士将李女士告上了法庭。袁小姐起诉认为，李女士以配偶不同意为由毁约，应按合同约定赔偿违约金，即成交价365万元的20%，共计73万元。

近日，厦门中院作出判决，认定被告李女士应当承担违约责任，支付73万元赔偿金。

法官说法

签约后立即反悔，也要担违约责任

法官说，房屋买卖须慎重，签约后立即反悔也要按约定承担责任。本案中，虽然讼争房产为李女士夫妻共有，李女士主张与袁小姐签合同未经其配偶同意，但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，李女士与袁小姐签订的买卖合同应为有效合同，只是因未经共有人同意导致合同“履行不能”。

根据讼争合同约定，“甲方（指李女士）承诺其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为”、“因一方违反《房屋买卖合同》及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方支付不超过成交价格的20%作为赔偿金”。

因此，李女士未经共有权人同意擅自处分共有财产并对买受人作出承诺，导致合同履行不能，李女士应承担合同约定的违约责任。

案例3 老公卖房老婆不知 卖出的房能否收回？

老公卖房老婆不知情，卖出的房子能否收回？此前，海沧区法院也曾开庭审理过这样一起因夫妻意见不一引发的购房纠纷。

据购房人孙先生起诉说，之前，他与卖房人薛先生及其妻子签订了一份《房产买卖合同》，约定对方将位于海沧区的一套房屋出售给他，定金为60000元。

不过，签订合同的时候，卖方薛先生的太太并没有到场。由于这套房子属于夫妻共同财产，需要夫妻共同签字才能出售，当时薛先生代妻子签了字。

合同签订当天，孙先生向被告薛先生支付了60000元定金，但后来，薛先生夫妻却迟迟不配合办理产权过户手续。

为此，孙先生将薛先生夫妻二人告上法庭，要求他们立即返还定金并支付利息。

面对起诉，被告薛太太答辩称，讼争房屋是夫妻共同财产，丈夫出售房屋时，她并不知情。后来，薛太太知道情况后，明确表示不同意丈夫出售。

被告薛先生也说，他是瞒着妻子擅自与孙先生签订了房屋买卖合同。

最终，海沧区法院作出一审判决，认定被告薛先生的行为构成违约，要求其按照合同约定，将收到的定金返还给购房人孙先生。

法官说法

妻子不予追认房产不能过户

丈夫擅自出卖房屋，协议对妻子是否具有法律约束力？对此，法官说，本案讼争房屋系被告夫妻的共有财产，但薛先生在未得到妻子授权的情况下，擅自以薛太太委托代理人身份与原告签订了房屋买卖合同，在事后亦未取得妻子的追认，因此薛先生的该项代理行为对薛太太不发生效力，应由薛先生自行承担责任。

薛先生的售房行为超越了其处分权，在薛太太不同意售房的情况下，房屋买卖合同不能实际履行，孙先生无法取得房屋所有权。因此，薛先生的行为已构成违约，应承担相应违约责任，返还定金。