2019厦门房价或止跌回稳 利率或小幅下调

原标题：2019厦门房价或止跌回稳 利率或小幅下调

在刚刚过去的2018年，作为曾经的楼市“网红城市”，厦门的房价与成交量“跌跌不休”。令业者稍感安慰的是，去年11月、12月，厦门楼市成交量温和放大，一扫“金九银十”的阴霾。这令不少房地产业者对于2019年的厦门楼市有了更多的期待。

然而，冰冻三尺，非一日之寒，在“房住不炒”的主基调下，2019年厦门楼市的调控政策恐难出现根本转向；加上日渐高企的新建商品住宅库存去化周期，可以预见，未来撑起厦门楼市的力量，绝大部分仍将是来自于刚需购房族。

成交猜想消化库存压力重重？

成交量，被称为楼市的晴雨表。

刚刚过去的2018年，厦门楼市陷入“冰冻期”，成交量呈现了前低后高、温和放量的趋势。

来自厦门网上房地产的官方统计数据显示，去年厦门二手住宅累计成交17032套，同比2017年下跌40.62%，月均1419套。二手住宅成交面积171.46万平方米，同比下跌40.36%。其中，成交最低谷出现在去年2月份，全月不足600套；成交峰值出现在刚刚过去的12月份，成交突破2200套。

“如果二手房成交量每月能达到3000-3500套，就恢复到2016年上半年调控前的水平，市场将趋于平稳。”厦门市房产经纪人协会会长、高鹏集团总经理傅强如此认为。

新建商品住宅的成交更为惨淡，成交量创出自2013年以来的新低。导报记者根据厦门网上房地产官方数据统计，2018年，厦门全市一手住宅累计成交5619套，比2017年的9450套少了3831套，跌幅高达40.54%，月均成交约468套。从成交面积看，2018年共成交727112.31平方米，较2017年下跌33.85%。

相对于低迷的成交量，厦门新建商品住宅的库存量再创近期新高。厦门网上房地产最新数据显示，截至2019年1月1日，厦门市可售住宅为17983套，可售住宅面积达2266810平方米。若按照2018年厦门月均成交468套的销量来计算，厦门库存的新建商品住宅需多达38.25个月才能卖完；若按照2018年累计销售面积727112.31平方米计算，厦门库存的新建商品住宅亦需37.41个月才能完全出清。

有业者表示，目前新楼盘的去化也不是很理想。譬如，即便是土地资源比较紧缺的厦门岛内，不久前开盘的新楼盘，去化在四五成。而岛外的新楼盘，去化率则更低。

由此，不难看出，对于厦门的绝大多数开发商而言，2019年仍将是一个“跑库存”的年头，谁跑得快，将在下一轮景气周期来临时，领跑群雄。而跑得慢的开发商，若资金流跟不上，则将“一步慢，步步慢”，甚至陷入僵局。

价格猜想房价有望止跌回稳？

2018年底成交量的温和释放，是否意味着2019年厦门楼市将回暖呢？

在傅强看来，今年一季度二手房市场有望延续去年底成交温和放量的态势，价格或止跌回稳。

“我认为厦门楼市的调整基本到位。去年底成交量温和放量，最后一周二手住宅成交量甚至突破800套，许多经纪人都觉得有盼头了！”傅强表示，去年年初时，每个经纪人每周带客看房数量约1-2组客户，而如今至少翻了2-3倍。不仅带客看房量攀升，看房准客户的成交率也大幅攀升，以前成功卖出一套房子平均约需带看17次，如今带客看房8-10次就有可能成交一套房子。

多位厦门房产经纪人告诉导报记者，去年年底以来，一些价格适中的好房源，一放出来就会很快被市场消化掉，甚至出现了个别长线投资型的客户。此外，置换型的客户也不少，以小换大、以旧换新的购房需求，推动近期楼市成交量温和放大。

不过，厦门楼市要彻底“破冰”或仍需时日。“虽然去年底成交有一定放量，但2018年全年的楼市成交量相对2017年仍大幅下跌四成左右。”厦门均和评估董事长王崎说，这表明厦门这两年的楼市调控效果很明显，但还不能指望2019年能迎来宽松的楼市政策环境，毕竟放松楼市调控将导致资金大量流入楼市，进而影响到实体经济的复苏。因此，厦门楼市人气的恢复仍需时日。“在‘房住不炒’的大前提下，厦门的调控政策大幅松动的可能性很低。”王崎认为，2019年厦门楼市难以出现大幅反弹,但在刚需的推动下，出现小幅反弹的概率是比较高的。

房贷猜想利率下调空间不大？

房贷利率开始出现松动，这是对于2019年厦门楼市有望止跌企稳的另一判断依据。

目前，厦门工农中建、邮储、招商、民生、兴业等多家银行均对符合条件的首套房贷，最低按基准利率执行。而此前，厦门各家银行大多对首套房贷在基准利率基础上上浮5%-20%。

不仅房贷利率下调，放款周期也大幅缩短。与此前房贷动辄排队好几个月相比，目前多数银行一般能在两周内放款。“随着市场的逐步回暖，为了抢房贷市场，不排除一些中小银行未来进一步下调房贷利率的可能，不过大幅下调的可能性很低。”资深银行业者林先生预计。“去年底房企打折促销，加上首套房贷利率松动，购房者明显多了起来。”厦门某房产中介公司负责人罗先生表示，尽管去年底厦门二手房价格仍在微跌，但在房贷利率、落户政策等多重利好因素的推动下，厦门二手房市场趋于稳定是大概率事件。

土拍猜想地块拍卖价格企稳？

2016-2017年的两年间，厦门土地市场一片火热，土地拍卖的价格也持续升温。2017年厦门一共出让了29幅商住地块，全部位于岛外。实际最高楼面价为翔安2016XP12地块的36651元/平方米，平均楼面价为26983元/平方米。

相比之下，2018年，岛外多幅地块，尤其是翔安和集美多幅地块均底价成交，同安地块甚至拍出了“1”字头的价格。相较于2016、2017年高达36000-38000多元/平方米的成交楼面价，翔安地价几近“腰斩”。

此外，不同于前几年，2018年厦门出让了湖里区枋湖片区的两幅商住地块，并且以两成左右的溢价率成交，这在一定程度上带动了土地拍卖市场的人气，增强了开发商拿地的信心。

“2019年，厦门或将逐渐加大对商住用地的供应。”有资深房地产业者预计，虽然开发商拿地仍偏谨慎，但随着楼市的企稳回暖，今年厦门的土地拍卖价格有望企稳。（海峡导报记者 钟炳祥/文 陈巧思/图）