漳州市区保障性住房管理政策出台 出租出售规定解读

记者从市住建局获悉，8月26日我市正式印发《漳州市区限价商品住房管理办法》《漳州市区公共租赁住房管理办法》《漳州市区经济适用住房、可售廉租住房回购和上市交易管理办法》，有效期为五年。

据悉，自2015年4月原《漳州市区公共租赁住房管理办法》《漳州市区限价商品住房管理办法》《漳州市区保障性住房回购和上市交易管理办法》出台实施后，我市居民住房保障工作取得显著成效。五年间，漳州市区公共租赁住房共分配2329套，发放租赁补贴6064户、涉及金额1010.1万元，限价商品住房共分配884套，受理已销售保障性住房取得完全产权832件、已交款办结685件，已办结销售保障性住房回购7件，办理保障性住房购房人离婚、过世等手续121件，办理廉租住房退出管理24户，切实解决了大部分城市中低收入家庭的住房困难问题。

此次我市新印发的三份文件，是在2015年出台实施的三份文件基础上，结合近年来市区住房保障工作实际情况进行重新修订，着力聚焦市区实际工作中出现的新情况、新问题及市民关注的热点问题，在内容上进行了针对性调整，适用于我市芗城、龙文两区的限价商品住房、公共租赁住房的建设管理工作以及经济适用住房和可售廉租住房的上市交易、回购管理。

中等收入家庭可申请 单身需年满30周岁

经对比后记者发现，原《漳州市区限价商品住房管理办法》共36条，此次新修订后的《漳州市区限价商品住房管理办法》缩减为16条，不仅重新明确了建设模式、部门职责、申请对象、申请条件、后续管理等内容，还将原《办法》中的名词释义及审核流程转换代替成附件解析、流程图等形式，更加清晰直观，方便市民理解。

据悉，市区限价商品住房套型建筑面积应控制在90平方米左右，具体套型面积标准及比例要求应在土地出让方案中明确。申请购买限价商品住房应当由一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，并同时具备以下条件：申请人具有市区城镇常住居民户口；属于中等收入（财产）及以下家庭；无房或家庭住房面积低于17平方米/人。单身家庭申请购买的，申请人还应当年满30周岁（新就业的大专及以上毕业生不受该年龄限制）。

家庭成员无机动车或只拥有一辆机动车（不含摩托车、电动车）的，可申请限价商品住房，但纳入财产计算。家庭成员名下有非住宅房屋（包括店面、写字楼、车位、车库、仓库等）或在申请之前5年内转让非住宅房屋的，不予保障。

承租保障性住房、直管公房或单位公房的家庭或个人可按规定申请购买限价商品住房，但申请时须承诺在限价商品住房交房后三个月内退出所承租的上述住房（租金按原租金标准缴交），并由原住房产权或管理单位确认已退出。否则，由区住建局收回已购房屋，按原销售价格退款。经审核符合条件的家庭只能购买一套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的家庭成员不得再次享受其他形式的保障性住房。

值得注意的是，限价商品住房自房屋购房合同备案之日起5年内仅限于自住，不得擅自转让、出租、出借、调换、赠与；不得改变房屋用途；不得设定购房贷款担保以外的抵押权。

限价商品住房不动产权证须载明“本房产为保障性住房，购房人享有有限产权；自房屋购房合同备案之日起5年内不得上市交易。”满5年需上市交易的，若该限价商品住房用地性质为划拨用地的，购房人需补交土地出让金。

名词解释

限价商品住房，是指政府采取“招拍挂”方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业竞房价、竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的保障性商品住房。

B公共租赁住房

单套面积最大66平方米 可用公积金支付租金

记者获悉，市区公共租赁住房单套建筑面积应以40～50平方米为主，多层建筑单套不得超过60平方米，高层建筑单套不得超过66平方米。

以家庭名义申请公共租赁住房需指定一名主申请人，并应同时满足下列条件：主申请人具有市区城镇常住居民户口；属于中等偏下收入（财产）以下家庭；无房或家庭住房面积低于17平方米/人。

以个人名义申请公共租赁住房的，应同时满足下列条件：具有市区城镇常住居民户口；年满30周岁以上（在市区新就业的中专以上毕业生不受此年龄限制）；属于中等偏下收入（财产）以下个人; 无房户或住房面积低于17平方米。

非市区户籍的个人或家庭申请公共租赁住房的，应同时满足下列条件：主申请人在市区就业并签订劳动合同，且连续缴交社会保险5年以上；在市区无房（含住宅和非住宅）；属于中等偏下收入（财产）以下个人或家庭。

家庭成员无机动车或只拥有一辆十万元以下的轻、微型客货机动车（不含摩托车、电动车）的，可申请公共租赁住房，但纳入财产计算。家庭成员名下有非住宅房屋（含店面、写字楼、车位、车库、仓库等）或在申请之前5年内已转让非住宅房屋的，不得申请。

值得注意的是，由市、区政府引进的特殊专业人才和在市区工作的省级以上劳模、全国英模、获二等功以上复转军人等住房困难的个人或家庭，不受中等偏下收入（财产）标准限制。

所承租的公共租赁住房为唯一住房，且有下列情形之一的，承租人可以向出租人申请减免租金：民政部门认定的城市最低生活保障家庭、社会孤儿；年满60周岁以上孤寡老人家庭；二级及以上等级残疾家庭；残疾军人、烈属家庭；身患恶性肿瘤、急性白血病、尿毒症（含尿毒症门诊透析治疗）、先天性心脏病、再生障碍性贫血等重大疾病人员家庭；原承租人及共同申请人已过世，未缴齐租金又确实无法追缴家庭，可申请租金全免。三级及以下等级残疾家庭，可申请租金减半。

此外，公共租赁住房承租人符合提取住房公积金规定的，可以申请提取住房公积金用于支付租金。公共租赁住房租赁合同三年一签。需续租的，应在合同期满前3个月提出申请，经审核符合条件的，续签租赁合同。单次合同期内租金不变，续签合同的租金按续签时的租金标准执行。公共租赁住房只能用于承租人及其家庭成员居住，不得转借、转租，不得擅自对房屋进行装修，因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。承租人违反规定且拒不腾退的，自合同到期之日起按市场租金标准计租，并可采取公告通报、将承租人纳入漳州市公共信用信息平台实施惩戒等措施，必要时可通过司法途径强制其退出。

取得公共租赁住房保障资格但未获实物配租，并已在市区租赁住房的申请人，可以持经备案的《房屋租赁合同》申领租金补贴。租赁期间，承租人出现不符合公共租赁住房保障条件的情况，应立即无条件退出。腾退时间不得超过三个月，且按原租金标准计租。拒不腾退的，按市场租金标准计租。

我市住房保障部门将根据申请的时间段和公共租赁住房房源情况组织符合条件的申请人摇号配租。城镇特困人员或低保残疾家庭；低保家庭；残疾、优抚对象、计生特殊家庭、60周岁以上的老年人、市（区）政府引进的特殊专业人才及在市区工作的全国（省）级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人家庭，以及法律法规或国家、省、市政策文件规定的其他对象，上述四类申请人在同等条件下可按顺序优先配租。申请人困难程度相同的，按申请批次先后确定摇号轮候顺序；困难程度和申请批次均相同的，通过抽签排序。

名词解释

公共租赁住房，是指以政府为主导，提供政策支持，由政府、企业以及其他社会力量等各类主体投资建设，限定套型住房面积和条件，以低于市场水平的租赁价格，面向符合条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、外来务工人员供应的保障性住房。

C 廉租住房

单套面积 小于50平方米

记者获悉，申请公共租赁住房的个人或家庭同时满足下列条件的，可以给予廉租住房保障：具有市区城镇常住居民户口；低收入（财产）保障标准；家庭成员之间有法定赡养或抚养关系（以个人名义申请的，不受此限）；年满30周岁（以家庭名义申请、民政部门认定的18周岁以上低保人员、持有二级及以上残疾证的残疾人，不受此限）；无房或住房建筑面积低于13平方米/人（以个人名义申请的，必须为无房）。

廉租住房控制面积：1人家庭为17平方米，2人家庭人均15平方米，3人及以上家庭人均13平方米。在控制面积内的，租金为1元/月·平方米，超过控制面积部分，按照市区同等结构的公有住房租金标准执行。廉租住房单套建筑面积不得超过50平方米。

名词解释

◀廉租住房，是指面向符合条件的城市低收入住房困难家庭供应的保障性住房。今年我市新修订的文件中，首次将廉租住房与公共租赁住房融合写入《漳州市区公共租赁住房管理办法》。

▶经济适用住房、可售廉租住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有社会保障性质的政策性商品住房。

回购，是指由市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）购回保障性住房的行为。

上市交易，是指自保障性住房购房合同备案之日起满五年，按规定缴纳土地收益等价款，取得完全产权后，可自由买卖，并按规定缴纳交易税费的行为。

D 经适房 可售廉租房回购和上市

闲置六个月以上或强制回购

由于保障性住房为有限产权，自房屋购房合同备案之日起五年内仅限于自住、不得上市交易，未满五年但又确需退出的则需申请回购。回购由购房人向市住建局提交申请，市住建局入户踏勘并确认该套房屋各项费用已结清后，与购房人签订回购协议；市不动产登记部门负责办理回购房屋的转移登记；市住建局于转移登记手续办完后的二十个工作日内，向购房人一次性支付回购房款，并出具保障性住房已回购证明。回购的保障性住房纳入市区直管公房管理，优先用于老旧直管公房承租人的转移、安置，土地使用权仍为划拨。

满五年的，可办理取得完全产权。其中：需补缴的土地收益等价款=享受保障面积×（市场指导价-原购买保障性住房保障面积内房款单价）×80%（市场指导价为新政印发时区政府公布的用于税务部门二手房交易基准价格计税依据的存量房屋交易基础价格）；因套型原因，购房人原已按市场价购买超出控制标准面积的部分，不需补交土地收益等价款。

值得注意的是，市民取得完全产权的流程中，不再由物价部门确定土地收益等价款，仅需经市住建局审核并确定所需补交的土地收益等价款、市自然资源局收缴土地收益等价款、市不动产登记部门办理权属登记手续即可。

保障性住房被回购后，购房人购买其他住房时，按未购买该套保障性住房办理个人公积金或房产登记等手续。购房人离婚，且将保障性住房归属其中一方并经住房保障部门确认的，另一方视为未购保障性住房。保障性住房权属人死亡的，在市区无住房的合法继承人可以向市住建局申请继承，但应当纳入保障性住房监管；其合法继承人不符合前述条件的，则按新出台办法规定回购。购房人因办理保障性住房购房按揭贷款需要，经住房保障部门同意而将父母、子女增补为共有产权人的，在还清按揭贷款后，可以向不动产登记部门申请，将该保障性住房的权属变更登记至保障性住房购房人个人名下，转移登记后，原增补的共有产权人视为未购买该保障性住房。