漳州老旧小区住宅增设电梯有“门路” 政策解读

给旧楼加装电梯，是许多家住老小区市民的迫切需求。作为全省第三个推出既有住宅增设电梯补贴政策的城市，漳州把既有住宅增设电梯纳入改善老旧小区居住条件的一项重要民生工程，自2017年出台《漳州市城市既有住宅增设电梯指导意见》后，积极规划审批、建设投用了一批增设电梯项目，既补齐了民生服务短板，又满足了市民居家养老需求。

日前，漳州六部门联合出台《漳州市关于进一步优化城市既有住宅增设电梯工作指导意见》（以下简称《指导意见》)，针对当前增设电梯存在的征求业主意见难、资金筹集难、办理审批难等问题给出了进一步优化解决方案，方便群众生活，提升群众的幸福感和获得感。

增设电梯需经三分之二以上业主同意

根据《指导意见》，我市既有住宅增设电梯可以按梯号为单位进行，并遵循“业主自愿、公开透明、充分协商”的原则，经该梯号三分之二以上的业主同意，如果增设电梯拟占用业主专有部分的，应当同时征得该专有部分业主的同意。

其中，业主认为因增设电梯侵犯了自己所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，可由业主之间协商解决。街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会负责增设电梯全过程业主间矛盾纠纷的协调化解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议；对于经调解未能达成一致意见的，则需引导业主依法通过法律途径解决。城市管理部门应指导物业服务企业及时化解业主间增设电梯的相关矛盾。

此外，同意增设电梯的所有业主作为增设电梯的实施主体，负责组织协调工程报建、设备采购、工程实施、维护管理等相关工作。同意增设电梯的所有业主可以书面委托部分业主或第三方企业作为实施主体承担上述工作。申请增设电梯的所有业主或受委托的单位应当承担相关法律、法规规定的工程项目建设单位所应承担的义务，委托服务费用可列入增设电梯工程的建设成本。

所需资金可提取公积金支付

业主想办理增设电梯，资金从哪里出？

根据《指导意见》，既有住宅增设电梯所需的资金，可以由业主根据所在楼层等因素协商、按一定分摊比例共同出资，业主及其父母、子女等直系亲属可按照有关规定提取住房公积金。有建立住宅专项维修资金的小区，业主可以按照有关规定申请使用住宅专项维修资金；已售公有住房（房改房）业主可以按照有关规定提取房屋维修金余额。

同意增设电梯的业主应当就各自出资额、维护、养护分摊等事项达成书面协议，业主自行协商出资比例。增设电梯所筹集的资金及使用情况应当在小区显著位置公布，接受监督。

此外，在新政实施有效期内，按照新政规定增设电梯并经竣工验收合格后，我市还将给予一定的资金补贴。补贴标准除单梯为单一产权的住宅、别墅外，既有住宅增设电梯停靠六个楼层的财政补贴10万元，每增减一个停靠楼层相应增减补贴0.5万元人民币。补贴程序按照我市2020年9月21日起实施的《关于市区城市既有住宅增设电梯财政补贴相关事宜的通知》文件规定执行，该文件的有效期延续至本次新政有效期届满。

并非所有老旧小区都符合安装条件

值得注意的是，并非所有老旧小区都能安装电梯。

《指导意见》指出，此次新政适用于市区城市建成区内具有合法权属证明的四层及以上无电梯既有住宅（含单梯为单一产权的住宅、别墅），且增设电梯在原产权建设用地红线范围内。房改房、经济适用房、拆迁安置房和商品住宅等按房屋建筑占地方式进行土地分割登记的，可以该项目用地批准红线和项目总平规划及使用现状进行综合考虑。对于已经列入近期拆迁改造计划的住宅则不适用本次新政。

同时，我市既有住宅增设电梯应当采用钢结构电梯井道，并确保与原主体结构的可靠连接，同时应当满足城市规划、建筑结构安全、消防安全及安全疏散等要求，包括不得破坏梁柱、公用楼板结构等。无法满足《申请增设电梯住宅楼有关条件》规定情形的住宅楼不得申请增设电梯。

申请增设电梯的住宅楼，周边建筑物已有日照时间不得低于现状日照时间，受住宅增设电梯影响后，该住宅楼增设电梯不得对其日照造成恶化影响。但经告知，相关全部利害关系人仍书面同意增设的除外。增设电梯后，电梯与相应周边的建筑间距应满足最小9米的要求，同时建筑间距需满足消防间距要求；若确实无法满足的，则需征得因增设电梯导致建筑间距不足的相邻建筑业主同意。若周边为非住宅类建筑，应征得建筑产权所有人同意。

此外，增设电梯临城市一级主干道或重要景观节点时，原则上应设置在临街背面，外立面方案应先经自然资源部门评审。增设电梯层数、层高应同原住宅楼自然层。增设电梯与建筑间连廊进深原则不大于2米，因建筑平面或结构限制可适当增加。出入通道利用原有楼梯平台、公共走道等公共交通空间或原有阳台，且满足《免于规划审批的三种类型》情形之一的可免于规划审批。

新增建筑面积 由业主共有

根据新政，既有住宅增设电梯后新增建筑面积，由该梯号全体业主共有，不再变更各分户业主产权面积，用地面积或分摊用地面积也不做变更，新增建筑面积不征收增容地价。

如何计算产权面积？根据《指导意见》，产权面积和业主人数的计算方式将按照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定计算。其中，专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按前项的统计总和计算。

值得一提的是，此次《指导意见》提出整合优化审批。增设电梯的质量监督申报及安全监督申报手续不再单独申报，将质量、安全监督申报与施工许可证合并办理，申报材料同步整合至施工许可证申报材料中，实行一次申请，住建部门同步安排质量、安全监督工作。（记者 蔡柳楠）