漳州市完善“保障+市场”住房供应体系 激发市场活力

5月8日，漳州在全省率先出台“政府主导、市场运作”的家庭住房“以旧换新”政策，完善“保障+市场”住房供应体系，激发市场活力。那么，住房“以旧换新”应该如何换？“旧房”的价格要怎么确定？新房的房源都有哪些、要如何锁定意向房源？针对市民关注的焦点问题，本报记者第一时间走访市住建局、运营国企及市民，对《漳州市区家庭住房“以旧换新”实施方案》（以下简称《实施方案》）进行深度解读。

何为“以旧换新”？

根据《实施方案》，“以旧换新”是指在规定的时限和区域范围内的存量住房产权人，通过漳州市“以旧换新”平台售出存量住房后，由本人、配偶或子女在芗城区、龙文区、高新区范围内购入新建商品住房的市场行为。简而言之，就是用卖“旧房”的钱买新房。

“鼓励‘卖旧’的出发点，是多渠道筹集保障性住房房源。”市住建局总工程师沈振德告诉记者，由于现有公租房房源有限，无法满足实际需求，已有不少审核通过家庭在轮候等待安排。如何“扩源”？通过国有保障房运营公司收购一部分二手住房、丰富保障性租赁住房供应成为破题之举。

根据《实施方案》，由漳龙集团有限公司下属的漳州安居智家住房开发有限公司、漳州城投集团有限公司下属的漳州城投资产经营管理有限公司作为运营主体联合搭建“以旧换新”平台。市民通过平台申请“以旧换新”并和这两家国企签订“旧房”《预购买协议书》后，由平台合作的中介机构提供“优先卖”等服务。预购买协议签订之日起60日内，如“旧房”未能顺利售出，则由运营主体按评估价格90%购买，作为“保租房”进行运营管理，供“公租房”轮候对象和新市民、青年人等无房市民申请承租。

“安居智家从2022年9月起就开始负责漳州市区保障房的运营管理，此次作为运营主体参与‘以旧换新’新政实施，我们深感责任重大。”“以旧换新”工作专班相关负责人告诉记者，本次收购的“旧房”房源范围以胜利路为界，在新政规定区域内胜利路以北的存量住房由漳州安居智家住房开发有限公司购买，胜利路以南的存量住房由漳州城投资产经营管理有限公司购买。实施期内，若一家公司先购买满500套，则由另一家公司承接相关业务，直至总购买套数满1000套。

根据《实施方案》，市民可将售卖“旧房”后得到的资金用于购置新房，这就打通了一、二手住房的联通链条，激活房地产市场。

近期准备换房的市民侯达明告诉记者，二胎出生后家人打算换套大点的房子，但位于新浦路的老房子卖得慢，本在发愁不够资金买新房，现在“以旧换新”新政出台，不仅有中介帮着卖房，“旧房”出售还有国企购买，这就使得换房的确定性和可行性大幅增加。

“2023年1-12月中心城区共受理二手住房购房补贴9698件，但‘卖旧买新’购房补贴仅478件，这说明绝大多数居民出售二手住房后未购新房，市场持币观望氛围浓烈。”在市住建局房地产市场监管科科长郭宇宁看来，目前漳州市商品住房市场“卖一买一”改善置换需求增多，实施“以旧换新”能让市民更实惠、更有保障地选择更有品质的新房项目，发挥一、二手房市场梯度消费和联动效应，通过“以小换大”“以旧换新”有效释放存量改善性需求，满足新增刚性需求，激发市场活力，推动漳州市房地产业良性循环。

“以旧换新”需满足什么条件？

“以旧换新”的“旧房”需满足什么条件？

根据《实施方案》，漳州市申请“以旧换新”的“旧房”需在九龙大道以西、北江滨路以北、金峰路以东、北环城路以南的区域范围内，产权面积不得大于70平方米且权属清晰，在2009年12月31日（含）前完成竣工验收备案并已办理房屋所有权证、土地使用证等不动产权证，房屋结构属于砖混结构或框架结构（不含房屋结构安全性等级为C级或D级的存量住房），住房评估单价不高于9000元/平方米。

2009年12月31日（含）前完成竣工验收备案的“旧房”，实际房龄为近15年及以上。为何对旧房“年龄”设置得如此精确？“因为在前期多轮市调中我们发现，购买房龄15年以上的老房子很难申请到商业银行按揭贷款，特别是现在二手房交易市场挂牌量大、供大于求，这就让‘老房难卖’的局面愈发雪上加霜。”市住建局总工程师沈振德告诉记者，此次新政针对这一痛点设置“房龄”，由国企购入这些难卖的老房，经过重新整修后作为保障性房源提供给无房居民使用，让老房焕发新生。

为何要将“旧房”面积设置为不大于70平方米？沈振德表示，“买旧”“租旧”的人群多为收入较低群体或是外来定居漳州的新市民、刚就业的无房青年人等，房源面积小需支付的租金总额就少，经济负担也就相应降低，可以从侧面助力刚需人群圆住房梦。

“新房”的房源又有哪些？

《实施方案》明确，市民可购买漳州市芗城区、龙文区、高新区范围内的新建商品住房（一手房）。运营主体按公开自愿原则征集房源、建立房源库并进行动态管理。若入库的新建商品住房房源已接受预定，开发企业应及时公布并在漳州市房屋租售一体化平台中完成“房源已预售”设置，运营主体需动态更新房源状况并及时向社会公开。此外，运营主体对通过“以旧换新”售出存量住房、购买新建商品住房的情况应及时统计相关信息。

需要特别注意的是，“以旧换新”的“旧房”“新房”均为“住房”，店面、厂房等非住宅类型房屋均不在此列。

“卖旧”后如何申请“买新”？

根据《实施方案》，市民办理“以旧换新”需要经过提出换房申请、委托中介服务、选择意向房源、办理购买手续等流程。

卖出“旧房”后，如果市民选择的是“以旧换新”平台合作房企纳入房源库的房屋，则在选定新房后与房企签订认购意向合同、支付定金；房企提供“放心买”服务，最长为市民锁定该意向房源60天（以《预购买协议书》签订之日起计算）。

如果市民选购的新房房源为平台房源库以外的商品住房，则需自行与房企约定成交价格、房源锁定、定金、购房款支付以及违约责任等事项。

同时《实施方案》明确，“旧房”买卖双方若是通过“以旧换新”平台中介挂牌完成交易，则按规定标准计取中介服务费用，中介服务费由买卖双方按约定共同支付；“旧房”若是通过“以旧换新”平台由国企购买，则不收取中介服务费用。

“成功入驻平台的房企将其在市区在售楼盘房源纳入平台房源库后，还必须按‘一房一价’原则把每一套都设置最高价，这个价格不得高于房屋预（现）售备案价，且最高控制价的均价不高于该项目住宅近6个月的成交均价，这可比大家自行购买新房要划算得多。”漳州城投资产经营管理有限公司相关负责人告诉记者，根据新政，运营主体购买“旧房”作为“保租房”后，会优先供给“公租房”轮候对象申请承租，轮候对象承租后还可按规定申领“公租房”租赁补贴，享受“以旧换新”服务带来的福利。（记者 蔡柳楠 通讯员 李友力）