宁德市政协为推行房产二次抵押登记建言献策

顺位抵押贷款，俗称“二次抵押”，是指将已做抵押获得贷款后的房产，其市场价值大于所抵押债务的余额部分再次抵押贷款。由于金融机构的顾虑和二次抵押制度的不健全，过去我市这项业务开展极少，导致企业已抵押登记的土地、房产剩余价值却沉睡在银行里面无法唤醒，难以引入更多金融“活水”。

如何破解企业融资难的“瓶颈”？宁德市政协委员们在前期广泛调研、与法院等部门进行探讨沟通等基础上，向市政协三届四次会议提交了《推行房产二次抵押登记，缓解小微企业融资困难》提案，被市政协主席会议确定为2015年市政协主席重点督办提案。一年多来，“二次抵押”登记在市政协委员的持续跟踪、反复协商下，正扎实地向前推进。

深度调研 集中攻关

精准建言源自于务实调研。

2015年底，市政协委员一行十余人赴福鼎市、福安市进行“房产二次抵押贷款”专题调研并开展座谈。

委员们一行调研了解了我市开展“房产二次抵押贷款”的主要做法和存在问题，在座谈会上与两市相关部门负责人交流探讨了现阶段在宁德市全面开展“房产二次抵押贷款”的可行性，并进一步听取关于拓展小微企业融资领域和渠道的相关意见及建议。

“在现阶段‘三期叠加’和经济下行压力加大的背景下，企业资金紧张和融资难、融资贵是当前我市实体经济运行中的实际难题。”对此现状，委员们忧心忡忡。他们表示，在实地调研、深入研讨后，都觉得“房产二次抵押贷款”具有可行性，能够促进释放企业（居民）有效资产，拓展小微企业融资领域和渠道，缓解企业资金紧张的解决思路，为服务促进经济平稳增长建言献策。

“首先是法律无障碍。”据介绍，根据《物权法》第一百九十九条、《担保法》第三十五条、《城市房地产抵押管理办法》第九条规定，同一房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。上述法律法规表明：抵押人将已抵押的房产余额二次抵押，是法律赋予抵押人的财产权利，任何组织和个人无权剥夺。从法律上讲，是否允许抵押人办理房产余额二次抵押，首先是一个涉及是否尊重抵押人财产权利、是否依法行政严肃的法律问题。银行如果在房产抵押合同中对二次抵押作出限制性条款约定，或者对二次抵押设定前置条件，比如需经顺位在先的抵押权人书面同意方可办理二次抵押等，都是缺乏法律依据的霸王条款，实质上剥夺了抵押人的财产权利。

其次是经验可借鉴。无论是国内、省内，还是市内，都有成功的实践经验可以学习借鉴。目前，上海、深圳、广州以及厦门等许多城市实施房地产顺位抵押登记、开展二次抵押贷款已有多年，已经形成了成熟的做法。就宁德市范围看，福安市作为防范金融风险的重点区域，敢于担当，勇于探索，主动顺应企业和群众需求，于去年8月在全市率先依法开展房产二次抵押登记业务，抵押权人主体包括银行、小额信贷公司、担保公司、企业和个人，覆盖面和受益面较大，而且注重风险防控，取得明显成效，受到企业、群众欢迎和省里认可。

精准聚焦 务实建言

“二次抵押登记”实际可操作，然而也有问题要解决。在调研中，委员们发现顺位抵押登记的最大争议在于房产“二押”登记业务中抵押权顺位及是否需要“一押”银行书面同意等关键问题。

前者，省政府办公厅专门对银行原存量贷款办理续贷、展期等业务，如何优化土地、房屋抵押权登记服务，提出了规范要求：后顺位抵押权人应向顺位在先的银行出具同意保持原抵押权顺位的书面函件，维护银行的抵押优先权。福安市在实际执行中也采用这种务实做法，进一步确认了银行作为第一顺位抵押权人的优先受偿地位不变，有效维护了银行债权，获得银行对开展二次抵押贷款工作的支持。

“第二个要解决的问题便是是否需要抵押权顺位在先的银行书面同意。”一些地方难以推行房产二次抵押登记的主要症结在于：需要先征得抵押权顺位在先银行的同意。然而，这是银行单方面设定的前置条件，没有法律依据，因而并不具备法律效力。从国内其他城市和福安市的成功先例看，抵押人以房产余值再次抵押登记的，采取抵押人书面告知银行抵押情况的方式，成功突破这一不合理的限制，二次抵押登记业务得以顺利开展。

为此，经过多次协商座谈会，民建宁德市委形成了《推行房产二次抵押登记 缓解小微企业融资困难》的提案，在提案中委员们建议，为顺应企业和市场的迫切需求，建议市政府依据《物权法》《担保法》及有关法规规定，认真总结福安市和其他城市的成功经验，及时研究出台全市全面开展房地产二次抵押登记的政策意见，指导、规范房地产抵押登记管理工作，切实缓解小微企业抵押难、融资难问题。

具有法定职权的房地产抵押登记机关，要根据法律授权开展房产顺位抵押登记业务，为抵押申请人提供各项及时、简便、优质的登记服务。要依法支持把银行、小额信贷公司、融资性担保公司、企业和居民个人等纳入二次抵押权人主体范围，有效扩大二次抵押贷款覆盖面。要依法维护各顺位抵押权人的合法权益，特别是要认真执行省政府文件规定，切实保证顺位在先的银行为企业按原存量贷款办理续贷后的抵押优先权。顺位在先的银行对二次抵押单方面作出各种限制性条款约定或设定前置条件，凡缺乏法律支持的，要依法予以制止和取消，切实维护抵押人的合法权益。

同时，央行、银监部门要积极支持开展房产二次抵押贷款业务，牵头提出具体实施意见，从支持企业提高房产抵押价值、切实降低抵押门槛、删除不合理限制性条款、简化办理手续、降低融资成本等方面对各银行业金融机构提出明确要求。为减轻企业融资成本，房产二次抵押贷款利率一般不高于第一顺位贷款利率。并且要加强监管，注重防范风险，依法严厉打击恶意串通、虚假债权登记等违法行为，维护正常的金融秩序。

提办双方 共促发展

委员言之殷殷，部门应之切切。政协委员们对推行“二次抵押”的真知灼见，得到相关部门的积极回应。

2015年4月30日，市政协副主席王代忠主持召开提案督办座谈会，邀请市政府分管副秘书长，提案单位民建市委和提案承办单位市住建、人行、银监、法院、财政、金融办负责人参加会议。会议听取提案单位关于提案内容介绍和提案承办单位办理情况的说明，与会人员针对房产二押工作中顺位抵押和是否需要一押银行书面同意等两个关键问题进行协商讨论，并形成比较一致的意见。

“重点提案有严格的办理机制，并在提出人与承办单位间构建严密的联系沟通机制，贯通办理的全过程。”市政协相关工作人员指出。

2015年6月18日，针对市住建局《关于开展房地产顺位抵押权登记管理工作建议（征求意见稿）》中顺位抵押程序过多、门槛较高等问题，市政协再次召集市住建局有关负责人协商并提出修改意见。市住建局在吸收提案单位意见基础上对文件征求意见稿进行了修改完善。

随后，市住建局出台《关于开展房地产顺位抵押权登记有关事项的通知》；市银行业协会下发了《关于协调开展房地产顺位抵押权登记管理工作注意事项的通知》，并组织辖内十五家银行业金融机构召开专题会议，明确配合做好“二押”工作的要求。

面对面的交流，更能倾情、入心。2015年11月13日，市政协再次到市住建局召开提案办理协商座谈会；今年3月22日，召集市中级人民法院、市政府法制办、市住建局等部门负责人召开提案办理协商座谈会，对该提案办理情况开展“回头看”。会上对“二押”工作涉及法律层面的相关问题进行反复协商，并形成协商会议纪要。市住建局根据协商会议纪要精神于5月11日重新制定出台《关于进一步开展房地产顺位抵押权登记有关事项的通知》，截至7月市房管中心（含东侨）已办理“二押”业务11宗，“二次抵押”登记在我市正逐步向前推进。