四年来 南平市康源大厦发生六起外墙瓷砖脱落事件

今年8月24日，地处繁华路段的康源大厦外墙再次发生瓷砖脱落事件，砸裂楼下一辆路过车辆车窗。早在2012年10月17日，该楼瓷砖脱落墙砖砸伤了过路行人；2014年5月20日，瓷砖脱落砸中楼下停靠的宝马车……2012年至今，康源大厦已发生六起外墙瓷砖脱落事件。大厦外墙瓷砖脱落谁来管，如何消除安全隐患？带着这些问题，记者走访了相关部门。

斑驳的墙体

被掉落瓷砖砸坏的汽车玻璃

大厦已“过保”

谁来担责意见不一

“康源大厦的情况我们已经上报，并尽力做好调解工作。2014年5月社区召集居民商议，尽快消除康源大厦外墙脱落隐患，但由于有居民提出该楼房在使用前未经验收，致使商议无果。”9月23日，延平梅山街道解放社区居委会书记林艳告诉记者。

在业主看来，问题根源出在建设质量不过关，所以不愿担责。根据业主反映，2001年康源大厦就曾发生瓷砖脱落现象（在保修期内），但是当时脱落不严重，没造成不良影响，业主也没有采取措施解决问题，延误了起诉时间。

记者了解到，康源大厦1998年建成，1999年交付，按照1993年实施的《建筑安装工程承包合同条例》第十三条规定，工程未经验收，发包方提前使用或擅自动用，由此而发生的质量或其他问题，由发包方承当责任。那么康源大厦是否通过验收，验收报告又在何处？

“城建档案馆2000年以前的建筑资料并不全，有的私营企业档案就根本没有上交。”“档案在我们区建设局只能保存十年，之后要么转交，要么销毁。”在南平市住建局城建档案馆和延平区建设局，记者在工作人员的帮助下，仍无法找到康源大厦的验收报告。

南平市工程质量监督站负责人表示，楼房没有验收报告，不能办理房产证。但康源大厦的住户手上基本上都有房产证，可见大厦是经过验收的。

康源大厦既然是通过验收的，那是否正像延平区建设局批复的那样，根据《物权法》和《城市异产毗连房屋管理规定》的规定，应由房屋所有人负责修缮，并按份额比例分担？记者咨询了九越律师事务所陈柳明律师，她说：“像康源大厦外墙瓷砖掉落，砸到人、车的情况，应该看建筑物使用年限。如果建筑物在质保年限内，外墙脱落就属于质量问题，导致损害的，应该由开发商和施工方共同承担责任；但如果建筑物已经过了质保年限，应由房屋管理人或所有人负责。根据2000年国家出台的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为两年。外墙石板材属于装修工程，因此它的最低保修期为两年。康源大厦于1998年建成，早已过了质保年限。从法律上讲, 责任由大楼的承建方转移到业主身上。”

陈律师还建议：“建筑材料都有个耐久性的问题，业主可一起出钱定时维修或委托管理人，或购买此类保险，以转嫁风险，防患于未然。”

业主心不齐

既无“管家”又缺钱

据了解，居民住房外墙属于公共部分，是可以通过《住宅专项维修基金管理办法》的要求，运用住宅专项维修资金进行维修的。但社区工作人员解释说：“该楼房交付使用时间较早，当时也没有收取专项维修基金。”

记者查阅了相关法律文件，随着2000年1月30日《建设工程质量管理条例》的颁布，改变了以往在无法体现各方责任主体的质量责任时，由政府为工程质量埋单的现象。因此，修缮外墙瓷砖也不属于市住建局的职责。

陈柳明律师进一步解读说：“商品房的外墙维护需要找物业部门，若没有物业管理的住房，则需要整座居民业主共同商议解决，承担费用。康源大厦没有物业管理方，所以依照‘谁所有谁负责’的原则，即由整座大厦业主对损伤者进行相应赔偿。”

方案很美好，但执行阻碍多，康源大厦外墙瓷砖掉落问题，陷入了一个死循环。瓷砖掉落砸中人、车，社区上报相关单位，相关单位让社区协调业主出钱解决，业主认为自己并不负完全责任，加上维修费用太高无力承担，又把皮球踢给了政府，任由瓷砖再次掉落。

“像这种老旧大厦外墙瓷砖维修费用比较高，平均下来，要向每户收几千元，多数业主认为自己不负完全责任，不愿意出这笔钱。”社区工作人员表示，康源大厦有48户业主，沟通工作很困难。而部分住房已经过多次转手，无法明确业主，使得问题解决起来更加艰巨。

与此同时，面对随时掉落的瓷砖就像等候一枚“炸弹”，不少业主很是担心“爆炸时间”，只能自行“拆弹”。有的业主利用自制工具，用网兜将快要脱落的瓷砖人为敲落，有的户主自己找来泥水工人，把脱落瓷砖的缝口用水泥加固粘合，防止牵连更大面积瓷砖掉落。“我们自己能排除的安全隐患，很有限。想要彻底解决问题，大厦外墙整体瓷砖都得重修。对于这，我们真是力不从心。”住户陈女士对记者说。

目前，部分业主也有意愿出资将这个问题解决，但由于没有人牵头，只能将问题搁置。对此，延平区人大信访接待室迟殿选主任建议：“他们可以组建业委会，由业委会来牵头。”

“2014年我们就打算成立业委会，希望居委会牵头，但后来就没有下文了。”业主陈老伯说。

对此，林艳解释说，2014年社区曾组织召开会议，商议如何消除康源大厦外墙脱落隐患，通知的48户中只有19户参加座谈会。而到了后期，再次召开成立业主大会筹备组时，到席人数少之又少，致使业主大会筹备组无法成立，无法满足国家要求业委会成立条件，问题只能搁置一边。

康源大厦下人来人往，血的教训犹在耳旁。外墙脱落隐患何时消除？相关部门给出的答案直指业委会，而业委会何时才能成立，这又是下一个需要思考的问题了。

他山之石>>>

2013年，市区八一路400号居民楼外墙老化，发生两次外墙脱落事件，八户业主对此十分担忧。有位范姓业主首先站出来，向居委会请求召集其他业主商讨解决方案。八位户主一致认同铲除外墙重新粉刷装修，以避免再次脱落造成不必要的损失。“当时共花了十一二万元，按房屋面积比例分摊，我出资了一万多元。自从外墙重新装修后，我再也不用担心出入安全了。”业主陈女士说。