一家地产公司以起诉小区业主委员会 外来物业公司“水土不服”？

4月8日，海翼地产三明有限公司起诉三元区左岸名都小区业主委员会，为其下属的厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司进行维权。

一家地产公司何以起诉小区业主委员会，城市物业管理“那些事”究竟有多难？当前面临着哪些问题？记者走近城市物业管理行业，试图探其真相。

专家接到“特别交代”

省住建厅物业管理部门的专家，前来三明检查验收省级物业管理示范住宅小区时，曾接到特别交代：三明是山区地市，物业管理基础较弱，不必一概地与沿海地区相比较，因此，在标准上可适当倾斜。

这位专家到三明后，对申报省优小区的三元区山水御园等小区作了实地考察，颇感意外，这里的物业管理水平，完全达到省优示范小区的标准，已经不要什么“倾斜”。

4月12日，记者来到这个小区采访，实地感受物业管理的状况。

这里给人的第一印象是小区规整，从高层楼房的外立面到空调位、空调排水管安装等小细节，都整齐一致。小区道路整洁，绿地管理如新。

负责这里的物业公司是厦门海联翔物业服务公司三明分公司。公司负责人告诉记者，细节决定成败，物业管理更要注意这一点。记者跟随物业公司人员，感受了几处小区的物业管理细节：楼幢过道进口上方，原先是空敞的，海联翔物业就在进口处上方加盖了一块挡板。物业人员说，这块挡板，一是挡雨水，二是装修时防止上层杂物掉落，起到安全防范作用。

这个小区的楼立面整洁划一，保持了建筑的本来样子，套房的防盗网全部装在室内，整齐美观。物业人员说，这是花了很大功夫才收获的效果。山水御园1至8幢楼是小区首期工程，这8幢楼装修时，物业公司每幢楼安排3名工作人员，分别负责客服、保安、保洁。物业人员与业主、装修公司保持密切协调状态，就是如此，仍有不少业主不理解，想方设法要将防盗网安装在室外，动不动就报警，整个小区多时一个月报警上百次，引得民警经常赶来小区解决。物业公司顶住压力，直至首期各家装修结束。首期之后，业主一看，这些楼幢立面整洁美观，亲戚朋友来家里，都觉得这样做很好，业主们心里才渐渐安定。

少不了的“底子”

中国百姓自古就有“房子要有人住”，房常管常新的思想。一幢房管好了，十年不旧，市住建局房管部门的专家这样说。

管好一幢房，并非易事。除业主各自拥有的房屋，住宅小区内还有公共场所、公共设施。小区业主的共有财产也不少，道路、绿地、电梯、水泵、消防设施等。可在日常生活中，有的业主只顾自家房产，对公共财产却形同漠视。一位地产商说，其实这些共有财产，业主也是花了钱的。拿水泵来说，一台就几万元，消防系统大的一套要几百万元。

事关安居的电梯、消防设施等，必须依靠物业公司来专门管理。市质量技术监督局特安科负责人在接受采访时说，小区的物业公司是电梯使用单位，是安全责任主体。电梯维保单位有没有来例行检查，检查得怎么样，物业公司都要监督。市消防支队有关负责人告诉记者，物业公司还是消防设施的安全主体，消防车道，疏散通道，包括消防器材等，物业公司都要管，负有责任。

市房屋产权登记中心有关负责人在接受采访时坦言，物业管理是现代城居生活少不了的“底子”。当前常被忽略的一点是，不少业主未充分认识到物业管理的重要性。房子建起来容易，但管起来却是一个漫长的过程，只有懂管、善管，房子才不会旧，房子的各项功能才能正常并减缓老化。

一位法律专家在接受采访时说，在《物业管理法规》中，物业机构被称作物业管理企业，所谓物业管理即受业主委托代为管理，但是实践中部分物业企业有意无意将这种委托关系误认为类似于政府与公民之间的管理关系，动辄以管理业主者自居。

《物权法》将其定位为“物业服务机构”，这就明确了业主与物业的关系，物业公司应当以提供服务为己任。而且机构较之以“企业”，范围更加宽泛，包括以公益为目的的法人和非法人组织。

物业公司的“水土不服”

谢洪波从事物业管理十几年，做过沿海发达城市的物业管理，他来到三明后，感到三明的物业管理独特的地方。

谢洪波举了个例子，他的物业公司刚接管三明一楼盘小区时，按照沿海城市物业管理模式，尽量不让业主看到物业员工在干活，只管楼道卫生搞干净了，绿地整清楚了，东西管好来。他们这样做，并未赢得业主的满意，常听到业主反映怎么都见不到物业公司的人。物业公司醒悟过来，调整了工作方法，尽量在周末等时间安排物业员工在小区内干活，业主看到物业人员在忙活，心里就感到踏实了。

一位业内人士说，物业公司只有克服“水土不服”，才能真正落地，为小区物业做主。能够落实示范小区标准，海联翔物业公司在小区新房装修期间，实现了新的突破。装修公司来了，要先告知方案，房里哪些不能打，不能动；装修垃圾出来了，先清再说；施工队进场，必须办出入证；客服、保安每套房每天至少巡2次等等。

居民想做室外防盗网，一个很大的现实需求是晾晒衣物。衣服晾晒可是件生活大事，海联翔物业就把楼顶的天台利用起来，依天台牵搭了多条晾衣铁绳，而且合理安排，十分方便，居民乘电梯上楼，就可把衣服晒了。一户罗姓居民，在装修期间最反对把防盗网做在室内，如今他也习惯了到楼顶天台晒衣服，还说每天上下，活动筋骨，还能健身。

细节还体现在一些寻常人不注意的地方，海联翔物业人员带着记者参观了8号楼顶层的电梯房。这个电梯房地面漆上绿漆，干净整洁，通风敞亮，在进梯房门槛位，还安装了一块挡鼠板。公司的档案室丰富整齐，涉及的服务管理事项细分到1200多条。

物业管理的难处，平常看不见，最难的时候，有不同意见的业主叫了社会上的人过来打架。但业主的自觉行为，最能说明问题，山水御园1400多入住户，物业费收费率达98%，有的已交到2019年。

海联翔物业在三元区左岸名都小区的服务是否一帆风顺？这里的业主与物业之间究竟还有什么样的矛盾纠纷？三明物业管理如何在新与旧之间“转型升级”，记者将继续给予关注。