房价将迎深度调整？新政后各地成交纷纷下滑

在过去的十一黄金周，各地密集出台楼市新政后，市场也随之迅速降温。

过去这10天成交纷纷下滑

根据中原地产研究中心统计数据显示(即在各城市的二手房报价统计)：深圳与北京二手房在过去一周，房价报价指数下调了10%(即报价下调的数量比例)。其他包括上海、天津、成都也有下调，整体看，市场的调整周期已经明显。

从成交量上看，热点城市的下滑十分明显。数据显示，10月1日至10月7日，厦门一手房成交量仅为143套，同比下跌65.38%。一手住宅成交32套，同比下跌88.89%，日均成交不足5套，创下近6年来最低值，10月3日那天甚至出现“零成交”。

在南京，据统计，10月1日至10月9日，南京共认购商品住房1445套，成交1601套，创五年来同期的最低值，而这一认购数据，甚至连去年的一半都不到。

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在济南，济南新房的成交量则是“从高空跌到谷底”。10月2日最高1765套，当晚“限购限贷”政策出台，10月3日开始网签量就大幅缩减，呈断崖式下跌，到10月7日成交量仅为230套。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，因为十一长假期间各地集中出台限购政策，所以10月初的签约量收到政策末班车影响，依然处于高位，预计接下来的市场成交下滑会更加明显。

在成交下滑的同时，价格也开始出现了不少下调的案例。例如，在深圳，自10月4日“深八条”出台以后，深圳楼市似有降温之势。10月9日晚，“深八条”出台以来深圳首个新盘山语海开盘比备案价平均低10%，总体均价约5.8万元。

在苏州，苏州市政府办公室10日发文称，10月3日，苏州市《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》颁布后，社会反响良好。从市区日均成交价格来看，尽管日均价格有所波动，但房价总体保持平稳。调控之前的9月份市区日均成交价为17313元/平方米，调控之后(10月4日至9日)市区日均成交价为16298元/平方米。

价格有所波动的主要原因有：一是新政出台后，购房者的预期发生变化，出现了一些观望现象。二是由于每天成交的房屋结构存在差异，高端楼盘的高价房销售速度有所减缓，导致每天的成交均价产生波动。三是市物价、住建等部门加强了对高价房的成本审核，一定程度上减缓了高价房的上市步伐，也导致了成交均价的降低。

张大伟分析，目前短期内出现了房价下调的个案，但买卖双方依然在博弈过程中，预计房价在成交量下调1-2个月后，会有明显松动可能性，特别是当下楼市的投资需求比例高，这种情况下，部分前期获利投资者可能会快速售出。

不过，虽然短期内楼市面临调整，但调整的幅度有多大，则要取决于信贷的松紧程度。

张大伟说，影响未来房价的依然是信贷，如果年末信贷整体收紧，房价有望出现一轮明显的调整，但如果针对房企的信贷不收紧，高价地依然频繁出现，很可能房价的调整幅度会小很多。

厦门市房地产中介行业协会副会长王崎也对《第一财经日报》分析，目前各地调控楼市，仅仅收紧限购限贷的是远远不够的，由于这几年对开发贷并没有限制，导致开发企业大举借债，高杠杆、高价抢地，带来地王频出，从而推高了房价。

除了开发贷，在住房贷款审批环节，目前银行对个人收入的审查力度也过于宽松。王崎说，在房价快速上涨带来了财富效应下，很多购房者的贷款额度超出了自己的还款能力。“目前很多购房者的收入证明不够真实，但银行对贷款额度不加限制，给的额度太高了。很多人一年收入才十来万，就动辄贷个200万。”

“富人为了少纳税，往往申报收入时报得少，所以如果银行严格依据夫妻年度收入证明来放贷，会限制他们的贷款规模，从而也限制了富人的炒房资金规模总量，对中产阶级炒房资金的限制效果则更明显。”王崎说。

未来需要加大制度改革

另一方面，即便本轮各地纷纷收紧了调控政策，但在专家们看来，这样的调控仍然是治标不治本。

华夏新供给经济学研究院院长贾康日前在接受《第一财经日报》采访时表示，中国的房地产市场就是‘打摆子式’的。前一段时间大家还担心“冰火两重天”，没想到才多久就迅速发生转变，一线城市和二线热点城市房价快速上涨，逼得各地政府不断推出各种限购限贷措施。

王崎告诉记者，之前一段时间去化政策放松、资金放水，犹如把“小老虎”放出来，现在养成了“大老虎”，咬人伤人了，这个时候只能给老虎打麻醉枪。现在的政策都只能起到麻醉作用而已，治标不治本。

贾康分析，光靠限购限贷这些政策明显不够用。楼市的治本就是要建立起制度框架，包括土地制度、投融资制度、住房制度，以及税收制度。这其中，在税收方面，要凝聚共识，加快房地产税立法推进改革。

王崎认为，楼市要治本，土地制度改革也是重要一环。比如在这几年房价上涨最快的厦门，不解决土地供应问题，怎么调控都白搭。

数据显示，去年厦门楼市成交量为350万平方米，仅相当于广州、重庆、成都这些城市的一个零头，说明厦门的需求其实比起广州等地还是小很多，但重庆、广州等地比较平稳，而厦门房价却高速上涨，9月份厦门新房均价已达到了每平方米36194元，比一线城市广州高出了1.5万元，仅次于北上深，稳居全国第四。

对此，王崎说，厦门楼市最核心的问题还是土地供应问题，其实厦门还有大把的农用地，但由于严格的农用地存量指标红线的限制，难以突破，所以导致当地土地供应十分紧缺，满足不了市场的真实需求。

他认为，未来土地供应方面应该要进行一个大的改革。一线城市和二线热点城市吸引了大量的人口进入，对土地的需求更大，而三四线的用地仍比较粗放，由于土地供应过多，库存高企，土地浪费十分严重。所以未来在土地供应方面，一二线热点城市的土地红线应当适当放宽，把周围的三四线城市的土地指标转移到一二线热点城市。这样在满足一二线城市发展需要的同时，也能促进三四线城市的集约化发展。

“像北上广深这些一线城市和厦门、南京这些二线热点城市，他们发展农业的附加值本来就不高，还不如在城市之间进行合理分工，让这些地方努力发展好城市经济，让以农业为主的地方努力发展好农业。”王崎说。

贾康也认为，土地供应问题非常重要，当前也有一些城市在稳定房地产市场上的策略和制度颇为成功。比如重庆，有一个占补平衡下的地票交易制度，既使得基本农田能够保证，也让房地产市场土地供应十分充足，确保房价波动小，值得其余城市参考借鉴。