19家房企拿全国四成高价地 密集调控能否降温

今年前10个月，高价地频现成为土地拍卖市场的一个主要特征。统计显示，前10月全国合计已经出现213宗单宗地块超过10亿且溢价率超过100%的高价地块，而其中40%的高价地块被19家房企抢得。那么，是何原因导致了今年高价地的涌现？高价地将何去何从？在目前楼市密集调控的背景下，这些抢得高价地的房企将面临什么样的处境？

现象

85宗地块今年超10亿元成交

据中原地产研究中心统计，截至今年10月11日，年内拿地总金额最多的19大房企合计拿地金额为7013亿元，合计建筑面积为10338万平方米，平均拿地成本为6783元每平方米，相比2015年标杆房企的企业拿地平均成本增加高达52.8%。

19家企业拿地比例中，合计招拍挂市场获得662宗地块，其中溢价率超过100%的地块达到了122宗，超过10亿元的单宗地块达到了85宗，其中122宗高溢价率地块合计金额达到2509亿元，占比达到了36%。从全国看，前10月全国合计已经出现213宗单宗地块超过10亿且溢价率超过100%的高价地块，也就是说今年全国40%的高价地块被这19个企业获得。

据中原地产研究中心的统计，今年以来拿地花费金额最多的房企是融创中国，其拿下的44宗地总金额达到775.34亿元；其次是中国恒大，其拿下的82宗地总价为549.29亿元；第三是招商蛇口的11宗地，花费543.61亿元。

分析

房企为何热衷于拿高价地？

今年以来，房企为何热衷于拿高价地？中原地产首席分析师张大伟认为，房企抢地积极性大涨，宽松的货币政策是主要原因。过去几个月整体信贷政策宽松，大部分房企发债成本明显降低，最低甚至在3%左右。宽松的信贷货币政策，导致房企积极补充库存。

北京青年报记者了解到，公司债几乎是房企融资的最重要途径。统计显示，2015年1月至2016年9月，公司债约占到房企债务融资总额的76%。2013年、2014年，公司债规模分别为5.15亿元和139.50亿元，2015年则开启井喷模式，骤升到4122亿元，今年前9个月再创历史新高，达到7481.04亿元。

2015年至今的土地扩张中，参与过高价地项目的房企都发行过一定规模的公司债。比如，制造多宗地王的信达地产，今年5月24日和8月12日发债累计融资60亿元，8月23日再发债不超过110亿元。

在本轮房地产的扩张中，房企拿地的高杠杆一直为业内人士所诟病。据一名地产业内人士介绍，一些房企在拿地环节就开始引入杠杆资金，在土地竞拍环节引入夹层融资。一些房企甚至采取明股实债模式巧妙地规避相关的监管规定。

展望

密集调控能否让高价地降温

今年国庆期间，楼市迎来“密集调控周”，相继有21个城市出台楼市调控政策，包括北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、福州、惠州、佛山、南昌。今年以来，这些城市频繁土地拍卖产生高价地，房价的涨幅也在全国楼市中处于前列。

北青报记者注意到，多个城市的调控政策就土地市场的降温做出了政策安排。比如，10月8日上海加码楼市调控，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。

今年以来，中部城市合肥土地拍卖市场高价地频现，而合肥出台的楼市新政也规定了土拍新规则。首先，明确提出竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时，每次拍卖会仅限参与其中一宗居住用地的竞买。其次，将在土地出让合同中约定，房地产开发企业不得拒绝公积金贷款购房等。

多名地产分析人士指出，在密集调控的背景下，土地市场有望率先降温。张大伟认为，楼市开启调控，多家企业将面临压力，特别是在调控城市拿地多的企业，很可能面临市场全面限价、限购的影响。大量的高价地分布在这些调控城市中，如果这些城市调控政策持续严厉，这些房企未来的销售压力将非常巨大，特别是部分销售额只有200亿左右的企业，在楼市调控后压力可想而知。对于那些溢价率超过100%的高价地来说，地块区域未来1-2年售价涨幅不到100%，地块入市的难度都非常大。而在目前调控的氛围下，这个涨幅几乎不太可能。

张大伟认为，土地成本明显上涨影响了房企的利润率。预计在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈，未来房地产市场的分化还将持续。对于房企来说，未来布局在三四线较多的，可能将持续面临去库存的难题。

同策咨询研究部总监张宏伟则认为，伴随着新一轮的密集楼市调控，部分房企将会在并购整合大潮中退出楼市。这包括部分拿高价地的房企在内，还有部分金融机构“降杠杆”后资金链或断裂被收购或整合的房企、央企与品牌房企并购整合下的部分中小房企、非专业的跨界进入楼市的房企、积极转型中的房企、地方政府集中整治的僵尸房企。