北京：租期内房东不得单方面涨租

时隔10年，北京租房合同迎来大修。昨日，北京市住建委、市工商局就《北京市住房租赁合同》及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》、《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本，正式向社会公开征求意见。

新版住房租赁合同不再按成交方式区分不同版本，将2008年版的自行成交、经纪机构居间成交、经纪机构代理成交的租赁统一到同一版合同，将涉及经纪服务的内容纳入到经纪服务合同。更重要的是，租房时常遇到的假房源、涨房租、押金难退、维修难等问题，新版合同均有约束条款。

真房源

房东要出示房产证

租房的第一环节是找房，而找房过程中常遇到虚假房源的问题。

为了保障真房源，征求意见稿明确，签订本合同前，双方当事人应当出示有效身份证件，房东还应当向租户出示房屋所有权证书或其他房屋合法来源证明原件；房屋登记为共有的，应当提供共有人同意出租的证明；转租房屋的，应当提供原房东同意转租的证明；接受委托出租房屋的，应当提供房东的授权委托书。

需要提醒租户的是，签合同时要仔细看其中涉及房源的关键信息，包括位置、面积、户型、权属等基本情况。房东在将房子委托给中介进行出租时，也需要严格说明房子的位置、面积、登记用途等；租户在委托中介帮忙找房子时，也可以明确有意向的房屋要求，比如房子的位置、户型、面积、建成年份，甚至是有没有装修、有没有电梯。

更重要的是，合同在约定的权利义务上也有说明：房东在把房源委托给中介时，也要保证对委托出租房屋具有合法出租的权利，并确保出租意愿的真实性，提供房屋所有权证书或其他房屋合法来源证明等有关资料。

退押金

未抵扣须3个工作日内退还

找到了房子，双方就需要详细沟通交易细节，钱是其中的关键。

租房过程中，未经双方当事人协商一致，房东不得在租赁期限内单方面提高租金；合同提前解除的，房东应在合同解除后约定期限内退还已收但尚未发生的租金。

另一笔钱是押金。住房租赁合同明确，押金除用于抵扣租户应交而未交的租金、费用以及租户应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在房屋交还之日起3个工作日内如数返还租户。

其实，押金难退主要是双方常常纠结于房屋和相关物品的损坏问题。那么，房子有问题责任在谁？钱由谁出？征求意见稿披露：对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等非租户原因而导致的损毁，租户应当及时通知房东修复。房东应当在接到租户通知后在约定期限内进行维修。逾期不维修的，租户可代为维修，费用由房东承担。因维修、更换影响租户使用该房屋的，应当相应减少租金或延长租赁期。

不过，如果因租户保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损毁的，租户应当负责维修、更换或承担赔偿责任。

禁群租

提前约定最多住几人

根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》的规定，房屋用于居住的，人均居住面积不低于5平方米，每个房间居住的人数不超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

区别于过去，这一条款写入了新版租房合同。于是，无论整租还是合租，居住人数都是要提前约定的。其中，整租时会约定好房屋居住人数和最高上限。合租时也会明确分租的房间面积、居住人数，并划定最高居住人数上限。

至于一些房源打隔断问题，合同增加了相应条款：房屋应以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住。

咋解约？

提前30日书面通知租户

征求意见稿显示，租赁期满，房东不再继续出租住房的，应当至少提前30日书面通知租户；继续出租的，同等条件下原租户享有优先承租权，原租户存在重大违约行为的除外。

除了正常的协商解除合同外，还有一些情况是可以单方解除合同的。如果房东迟延交付房屋达到约定时间的，交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使租户无法正常使用的或危及租户安全、健康的，不承担约定的维修义务或不缴纳应当由房东承担的各项费用、致使租户无法正常使用房屋的，租户可提出解约。

如果租户不按照约定支付租金达到约定期限的，欠缴各类费用达约定数额的，擅自将房屋转租的，擅自改变房屋用途的，单间实际居住人数和人均居住面积不符合北京市相关规定的，拆改变动、损坏房屋建筑主体、承重结构或擅自改变房屋内部规划布局的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损毁并拒不维修、更换或赔偿的，房东可提出解约。

与此同时，如果房东未按约定时间交付房屋或返还租户的租金、押金的，或者租户不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及租户未按约定时间交还房屋的，应按约定标准支付违约金。采取暴力、威胁等强制方式驱逐租户，或者未经租户同意擅自进入出租房屋的，也应按约定标准支付违约金。（记者 曹政）