Savills白金服务2.0福建首发，前瞻视野透析福州市场发展态势

12月28日，2020年富邦总部大楼推介会暨第一太平戴维斯福州媒体见面会在富邦总部大楼盛大举行。第一太平戴维斯华南区副董事长、华南区物业及资产管理部主管张子涛，福建地区总经理吕晓艳，福建地区项目及开发顾问部董事、福州公司副总经理吴珺，华南区市场研究部主管谢靖宇等出席会议，与来宾共同探讨2020年下半年福州房地产市场的发展及未来态势。随后，在众多福州主流媒体与合作伙伴的见证下，第一太平戴维斯在福建地区首次发布Platinum Service白金服务2.0。

白金服务2.0守护城市可持续发展

2020年，城市运营的重要性愈发凸显，也促使房地产行业向更高标准、更健康、更高科技的领域进发。就此，第一太平戴维斯华南区副董事长、华南区物业及资产管理部主管张子涛从物业及资产管理的专业角度与到场嘉宾分享看法。随后，在第一太平戴维斯上海西郊青溪花园物业总经理姚佳雯的介绍下，第一太平戴维斯Platinum Service白金服务2.0在福建地区首发。

以“全程无忧之一站式服务”为核心，第一太平戴维斯正全力推进白金服务2.0，积极构建智慧大健康的生活方式，引入LEED、WELL等国际建筑及环境健康认证标准，定期检测房屋健康、空气质量及水质质量，及时调整优化大健康管理方案，致力于创造“放心、贴心、独具匠心”的高端服务体验。通过强化硬件配套、优化软性服务和打造可持续品牌形象三大举措，第一太平戴维斯为服务项目量身定制全周期、全方位的管理服务，将一贯的“创新、专有、专业、尊贵”服务精髓融入白金服务体系中。

闽江首排绝版之作领航海西生态商务

第一太平戴维斯福州公司物业及资产管理部资产管理经理温明亮为在座来宾介绍富邦总部大楼。作为富邦实业落笔福州的鼎力之作，富邦总部大楼的优势在区位、外观设计、软硬件配套等方面可略窥一二。大楼位于金融街二期一号位，坐拥闽江一线江景，立体交通网络通达全城，完备的商业及商务配套为入驻企业带来便捷现代的办公体验。

纽约FXFOWLE建筑事务所和台湾潘冀联合事务所联袂打造匠心之作。弧形外墙在日与夜的光影映衬下呈现闽江变幻之美，大楼内的都市立体森林贯彻体现LEED金级品质，先进的智能化、信息化系统与精美装修尽显5A甲级写字楼软硬件配套的高标准。

专业视野透析福州商业地产市场

活动现场，第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇深入剖析了2020年下半年福州商业地产市场的发展，并展望2021年的市场走势。

甲级写字楼 —— 新兴子市场为全市租赁需求作主要贡献，支撑下半年全市空置率呈回升趋势

 2020年受新冠疫情影响，福州经济发展整体放缓，但分季度看，全市经济复苏态势持续向好。前三季度，全市地区生产总值同比上升3.1%至6,759.3亿元，增幅较上半年增长2.0个百分点，但仍低于2019年4.8个百分点。其中，福州第三产业增加值同比上升2.7%至 3,593.8亿元。

 2020年，全市迎来五个新增项目交付入市，合计可租赁甲级写字楼面积达21.6万平方米，新项目均位于新兴子市场，其中一个位于闽江北，四个位于金融街。截至年末，全市总存量同比扩大15.1%，至164.7万平方米。

l年内供应显著增加，叠加需求增长因疫情放缓，令全市平均空置率同比上升3.6个百分点，至23.7%，但半年环比下降1.7个百分点，且低于2014年至2018年的全市空置率水平，市场呈现韧性。

年内，全市甲级写字楼净吸纳量同比下降6.5%至11.3万平方米。其中，分子市场看，新兴子市场闽江北和金融街基于各自优势，继续获得租户青睐，在2020年下半年期间去化提速显著，净吸纳量环比和同比均录得增长，并为全市年度净吸纳量作出主要贡献。

年内，源自金融、房地产及TMT（信息、媒体、通信）行业的租赁需求表现相对活跃，其中下半年，房地产类需求尤其强劲，多单房地产企业的租赁成交规模达千级平方米。

疫情发生令部分项目去化动力不足，因此，部分业主适当采取以价换量策略，以促市场去化。截至2020年末，全市甲级写字楼租金指数半年环比下降2.0%，同比下降5.1%，平均租金为人民币每平方米每月101.1元。

展望

2021年，福州甲级写字楼市场新增供应有限，预计仅一个项目交付入市，项目写字楼面积约2.7万平方米。因此，总存量扩容速度将有所放缓，届时将同比上升1.6%。

在新增供应有限和疫情受控的背景下，预计未来空置率将维持稳定。主要租赁需求来源仍将以金融、房地产和TMT等行业为主，同时，来自零售及贸易、消费者服务等行业的租赁需求或逐渐活跃。

新兴商务区闽江北、金融街的租金仍将在全市范围内具备相对优势，市场料将延续以价换量为主要吸客策略，加之市场对经济多方面的不确定性及不可预见的市场风险仍存忧虑，预计2021年全市甲级写字楼平均租金将呈微降趋势。

经济不确定性尤存，令机构及个人投资者更趋谨慎，但福州市场不乏自用企业买家仍在搜寻合适标的。

零售 —— 租赁市场竞争加剧致使全市租金下调，项目升级调整助力市场商业氛围提升

2020年前三季度，福州市社会消费品零售总额同比下降0.6%，累计达人民币3,016.6亿元。但下半年以来，全市零售业快速复苏，社会消费品零售总额增速较上半年提升3.5个百分点。

2020年下半年，全市共迎来两个新项目交付入市，分别为位于东二环的宜家商场及位于浦上的福州融侨外滩壹号，合计为市场带来约21.9万平方米新增供应。截至年末，福州零售物业市场总存量上升至234.7万平方米。

年内，部分商业项目的升级调整仍在持续。苏宁广场A区仍处于闭店升级状态；爱琴海购物公园则完成升级调整，并引入众中高端化妆品牌及网红餐饮品牌进驻，推动仓山片区商业氛围进一步提升。

 受疫情冲击，年内零售品牌整体扩张步伐放缓，全市空置率同比上升1.9个百分点至6.5%。尽管如此，餐饮、护肤品、化妆品及香水等业态租赁需求有呈回暖趋势，于年内录得海底捞、奈雪的茶、兰蔻、雅诗兰黛等租赁成交中可见一斑。

租赁市场竞争加剧，加之部分项目内部调整，全市租金水平显著下调。截至2020年年末，全市平均租金录得人民币每平方米每月435.6元，租金指数同比下跌4.1%。

展望

2021年，预计将有三个优质购物中心开业，分别是苏宁广场A、C区和高新区万达广场，届时将为市场带来共计约20.2万平方米的新增供应。

随着消费市场加速复苏，全市租赁需求有望逐渐恢复活跃。来自于护肤品、化妆品及香水、餐饮、时尚等业态租赁需求预计持续回暖。

 考虑到现有项目经升级改造后将重新开业，以及新增供应的加持，预计2021年全市空置率或将结构性上升。

 2021年，存量项目料将缩窄租金降幅，部分经营较好的项目或将回调租金水平，升级改造后项目亦将实现租金提升。整体而言，全市平均租金水平有望实现回升。

住宅 —— 一手住宅供应回速，购房需求放缓

2020年，房企推盘节奏加速，福州一手住宅新增供应面积约为262.6万平方米，同比上升8.4%。其中仓山区表现最为亮眼，年内贡献最高供应量，达约126.6万平方米。

疫情背景下，一手住宅成交面积同比下降14.3%，达约218.1万平方米。成交主要集中于仓山区和晋安区，分别占全市总量40.9%和29.0%。

同期，一手住宅成交均价同比小幅上升3.3%，至人民币每平方米27,183元，增速较2019年维持稳定。

展望

楼市“房住不炒，因城施策”主基调仍将延续，市场政策环境预计维持稳定。

2021年，开发商推盘节奏预计将较2020年加快，市场供应仍将继续增加。而随着人口政策放宽，将在一定程度上刺激购房需求。

在政府的有效调控下，预计未来一手住宅成交均价增速有所放缓，价格预计保持稳健上扬趋势。