凑不齐首付怎么办？北京连续发布限购政策 因首付违约咋办？

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3月17日、3月22日，北京连续发布限购政策。在新政调整下，一些已签订购房合同的购房者遇到了新问题，也引发了一些纠纷，其中最让人纠结的是三类情形：首付比例提高，已签订合同的买方交不起首付款，哪些情形下解除合同不算违约？有市民准备卖房后再买房，在连续限购下，计划泡汤，卖家拒绝出售怎么办？缴税条件调整，已经签订购房合同，但按新政又失去购房资质，这些合同怎么处理？

本报记者 赵丽

一觉醒来，自己所在城市出了限购令，在提高首付款金额、认房又认贷的情况下，北京的李先生需要额外再付卖方80多万元首付款，才能买下这套还没网签的房子。因为突然增加的首付款超过支付能力，李先生不得不放弃购买，卖家则要求李先生承担违约责任，已付的定金不予退还，这让李先生傻了眼。

与此同时，北京市西城区一家房地产中介门店店长老王也陷入了焦虑，“自从新政发布到现在，不到两天的时间，我们本月意向签约或准备签约的客户中有30%表示要退单或违约，原因是凑不足首付款”。

3月17日，北京市楼市调控进一步升级，认房又认贷并且二套房首付提至60%，贷款年限缩短至25年。随着“3·17”限贷加码后，3月22日又出新政，60个月每个月都要有纳税记录。北京连续出台的政策被称为“史上最严的楼市限购政策”。

3月24日，中国人民银行出台关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知，对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

相关的购房纠纷也一路随行，用业内人士的话来说是“持续且高发”。因限购引发的购房纠纷，到底该怎样解决？《法制日报》记者对此进行了采访。

首付比例提高

买方凑不齐首付怎么办

离网签还有两天时间，北京“3·17”新政让坐在电脑前的李先生有些无力。此前，在支付了100万元定金后，中介先给他们做房屋核定，约好网签的时间是在3月21日。

李先生说，这次换房已经耗尽家庭的全部收入和存款，“现在我们再也没办法凑钱了”。

对此，业内人士表示，“认房认贷”严格了首套房认定标准，换房人群“先卖后买”也被界定为二套，首付预算的明显增加可能带来客户购买力的相对减少。

“我该何去何从。”面对记者，李先生一脸愁容。

而在记者的走访中，还有很多“李先生”在焦急等待北京执行细则的出现，细则中每一个字甚至标点，都可能让他们狂喜或痛哭。

北京市房地产业协会运营的微信公众号“京房字”邀请拟定北京市房产新政的负责人对新政做了解读，其中称新政正式生效节点以网签为准，没有网签的，就算签了合同，也要执行新政。

“如果之前已经做了网签，应该可以按老方案执行。但是如果办理贷款的银行有特殊要求，则按照银行的要求来。”前述拟定北京市房产新政的负责人表示。

那么，如果没钱凑首付，可以违约吗？

“首先需要明确的是，两种确定不能解除合同的情形。第一种，如果买卖合同当中约定了类似‘贷款不成应该一次性付款’的条款，买房人无权解除合同；第二种，需要明确双方是否进行了网签，新政对于3月17日之前就已经办理网签但是没有办理贷款手续的交易是否适用新政，需要等待进一步的细则出台。如果银行同意按照旧的贷款政策办理，那么交易不受影响，买房人无权基于新政解除合同。”北京房产律师王树德在接受《法制日报》记者采访时分析说。

那么，已经签约但是没有办理贷款的交易是否可以解除合同？对此，有业内人士将此类交易称为“在途”交易。

王树德说，最高人民法院在2011年印发的民事审判纪要中提到，“经审查，买房人确实因为贷款政策变化而不能办理贷款的，可以解除合同”；北京市高级人民法院相关的会议纪要中也明确“房屋限购政策在性质上属于公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房政策的实施导致买受人无法办理过户登记的，可以要求解除合同”。

即使如此，据业内人士反映，“在途”交易能否解除，还要看新政对合同的履行到底有多大影响？

“对合同影响的评估要对房屋的总价、买房人的收入、买房人的负债以及首付比例的增幅等综合因素进行考量。比如说因为新政的出台，买房人的首付比例仅仅从30%变成了35%，而买房人恰恰是登上富豪榜的人，那么很明显，买房人要以新政出台为由去解除合同明显不会得到法律的支持。所以，如果新政对房屋买卖合同的履行确实造成了极大的困难，那么解除合同也符合立法的本意，但是如果影响并不是很明显，买房人应该履行合同。如果要强制解约，买房人会因此承担不利后果。”王树德说。