融信中国110亿地王项目去化仅33% 欧宗洪1794亿债务压顶靠“借新还旧”纾困

长江商报消息 长江商报记者 赵洁

闽系房企第一梯队——融信中国（03301.HK）的业绩正频频预警，实控人欧宗洪由于地王不能“解套”资金无法回笼，正陷入“借新还旧”的往复之中。

日前，融信中国发布业绩快报称，预计2020年归属股东净利润录得约20%-30%下降。这是融信中国2017年以来业绩首次下滑。

业绩罕见下滑与其之前激进拿地的后遗症密不可分。2016年，融信以110亿元拿下上海静安区中兴社区地王“一举成名”，“地王收割机”也成为融信的标志。据统计，2016年至今，融信新增土储数量超过两百块。

不过，由于对行业发展趋势的错判和对限价政策理解不完全透彻，融信此前高价拿地、高负债风险开始释放。

长江商报记者梳理发现，2014-2018年，融信净负债率分别为：1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手笔攻城略地后导致企业负债总额飙升至758.18亿，同比增长155.07%。截至2020年6月30日，融信中国流动负债1268.46亿元，非流动负债526.03亿 元，合计负债总额高达1794.49亿元。2020年12月底，融信中国抛售其位于上海的总部办公楼。

二级市场上，融信中国自今年2月以来，股价一路走低，市值仅91亿港元，相较于2019年底168亿的市值跌幅较大。财经评论员严跃进对长江商报记者表示，近期资本市场波动比较大，同时房地产企业后续的政策环境等还不清晰，这会使得部分企业的投资价值受到抑制。尤其是投资者对于地产股的未来还是存疑虑的，如果企业爆发式的成长空间不大，那么多少会影响后续的市值。所以得有一个非常清晰的提振业绩和提振股价的策略。

针对相关经营业绩状况，长江商报记者发送采访提纲至融信中国方面，截至发稿没有得到回复。

业绩锐滑30%毛利率大幅低于同行

从2015年首次突破百亿，到2018年实现千亿，融信中国仅用三年时间就迈入了千亿房企梯队。在此期间，2015-2018年，融信中国销售同比增幅分别为33.15%、107%、103.9%、73.35%。

不过，2019年开始，高价拿地的副作用开始显现，当年销售额仅为1413.17亿元，只同比增长15.9%。2020年上半年，融信创下上市以来最差业绩，营收、利润、毛利均大幅下滑。财报显示，2020年上半年，融信实现营收210.66亿元，同比下滑20.85%，毛利31.4亿元，下降50.63%，毛利率降至近年来最低的14.91%，归母净利9.08亿元，下滑幅度超过54%。

年报显示，2016年，融信中国毛利率20.24%，同比下滑16个百分点。2017年毛利率下滑至16.56%。2018年达到23.47%，低于统计的100家上市房企的1/4分位数26.52%。

近日，融信中国发布盈利预警，预计2020年度归属股东净利润同比下降20%-30%。

融信管理层在业绩会上坦言，造成这一情况的原因是由于对政府的限价政策理解不完全透彻，“当时我们对项目的测算相对满意，但是最终政府批的限价都远远低于我们预期的售价，从而导致这部分中高价地的毛利率偏低。”

在业绩大幅下滑的同时，其经营获现能力也在恶化，2020年上半年其经营性现金流净额为-9.88亿元。2020年，融信中国取得签约销售金额共计1551.7亿元，同比增长9.8%，擦线完成年度目标，但增速却达上市以来最低。

严跃进认为，对于融信来说，过去两年成长速度快，当前进入到夯实基础、稳健运行的阶段。随着销售数据的基数增大，增速自然也会受影响。

地王销售去库存滞缓

发轫于福建、总部搬迁至上海的融信，骨子里有闽系房企的激进。

2016年，融信中国登陆资本市场后，开启了一波“补仓”行为，其中拿了不少地王项目和高价地。也是因为在这一年以110.1亿元拿下“上海静安地王”而一鸣惊人。

自此，顶着“地王收割机”的名号，融信继续活跃于土拍现场。据统计，2016年—2019年，融信新增土储数量分别为：21块、78块、24块、46块；应占权益建筑面积为261.23万平方米、745.81万平方米、195.55万平方米、341.75万平方米。

长江商报记者注意到，百亿拿下地王只给融信中国带来了一时的名望，伴随2016年底楼市调控持续收紧，一线城市加码限购限贷，“去库存”成为主基调，曾经的上海中兴路“地王”成了融信不愿多提的项目。

当时有市场人士测算，该项目未来销售单价至少在15万左右。但2018年，政府发布限价政策，房地产进入政策限价时代。2019年，该项目的销售单价定为12.98万/平方米。

公司后续引进万科操盘并给予对方49%的项目权益，项目被命名为“中兴路壹号”。

受限于限价，“中兴路壹号”发展缓慢，“囤地”近四年后，去年5月开盘，去化率只有33%，尚有154套在售。为了促进去化，销售门槛一再下降，认筹金由100万降至50万，临近开盘再度跳水至20万。

截至2020年上半年，该项目剩余可售面积达104608.92平方米，而该项目的总建筑面积约为149836.4平方米，若去掉此前拿地时要求得自持15%住宅、无偿建造5%保障房并持有100%的商业物业来衡量，该项目大部分处于未售出状态。

与火热的上海新盘市场大相径庭，去年即使受疫情影响，上海新盘市场前11个月就销售6.7万套，远超去年全年的6.4万套，新盘市场异常火爆，认筹屡创新高。

“中兴路壹号”遭遇水土不服，并未阻碍融信想要打开上海市场的野心。去年融信已在上海新获取三个项目，且都采用联合开发。7月23日，奉贤二建以总价11.83亿拿下奉贤新城纯宅地块后与融信合作开发；8月，融信先联合旭辉45.23亿夺闵行七宝镇地块，再以48.71亿获嘉定南翔镇地块去；12月，融信联合招商、保利，以50亿再次竞得中兴社区一幅地块。

令市场费解的是，中兴路壹号的销售已然遇冷，为何融信还要继续拿地？据了解，目前融信在上海可售住宅项目所剩不多，除了去年入市的中兴路壹号，另外两宗在售的上海铂湾、上海世纪江湾项目早已进入尾盘清理阶段。

严跃进指出，高地价背后其实说明企业的成长迫切性，这一点无可厚非。当然这也需要积极研究土地的投资策略，另外营销和投资部门需要密切沟通，真正做到经营稳健等状态，同时规避地王项目背后的风险。

融信中国实控人欧宗洪表示，“2020年拿地，我们提高了盈利能力，积极拓展多边项目，对未来公司提高了项目盈利能力，所以预计明年以后，毛利率会逐步回暖。”

降负债频发债“借新还旧”

规模急剧扩大的同时，地王不能解套，资金无法回笼、负债水平持续走高，使得降杠杆成为融信迫在眉睫的任务。

2016年上市之前，其就曾经因超过1500%的净负债率刷新市场纪录。长江商报记者梳理发现，2014-2018年融信净负债率分别为：1541%、247%、101%、159%、105%。其中2016年大手笔攻城略地后导致企业负债总额飙升至758.18亿，同比增长155.07%。

截至2020年6月30日，融信中国流动负债1268.46亿元，非流动负债526.03亿元，合计负债总额高达1794.49亿元。

在债务兑付的压力下，融信2020年以来多次发债“借新还旧”缓解债务压力。3月，发行证监会主管的ABS融信02优和融信03次，发行规模分别为12.25亿元和0.65亿元；4月，发行证监会主管的ABS融信03优和融信03次，发行规模分别为10.5亿元和0.56亿元；7月，发行一般公司债16.5亿元；8月，发行一般公司债，发行规模13亿元；9月，发行交易商主管的ABN，分别为20融信通达ABN001优先和20融信通达次，发行规模3.09亿元和0.01亿元；10月，面向专业投资者公开发行公司债券在上交所提交注册。募集说明书显示，本次债券发行总额不超过人民币96.6亿元(含)，拟分期发行。今年2月2日，拟发行13.18亿元公司债券募集资金拟用于偿还公司债务。

降负债、保利润，“有质量的增长”成为融信中国未来发展的主基调。在跨进千亿销售门槛的2018年，融信开始退而求稳，提出在“平衡发展”基础上降杠杆、减负债的谨慎理财之道，对外明确表示 “要以降低杠杆为首要目标，实现有质量的增长和稳健发展。”

截至2020年6月30日，融信中国剔除预收款后的资产负债率为73.8%，净负债率为91.25%，现金短债比为1.7倍，三条红线踩了一条，且还只是刚刚过了线。与此同时，公司继续将降低负债率“这面大旗”扛在肩上——全年计划将净负债率控制在70%-90%这一区间，去年上半年，融信的综合融资成本从2019年底的6.85%进一步下降至6.67%，于同体量民营房企中处于较低水平。