盘活农村“沉睡资产” 激发乡村振兴活力——三明市沙县区农村宅基地制度改革的探索与实践

福建三明沙县区作为全国新一轮农村宅基地制度改革试点之一，坚持问题导向，紧扣宅基地取得、退出、管理、利用等关键环节，积极稳妥推进改革试点工作，取得了初步成效。目前，全区12个宅改重点村已完成相关数据信息的摸底调查，腾退宅基地面积3.17万平方米，有效利用3.04万平方米，利用率达96%以上，为乡村振兴提供了要素保障。

一、推动思想观念从“要我改”向“我要改”转变。针对农村宅基地受传统观念、权属关系、历史遗留问题影响造成的改革认识不到位的问题，建立谋划、协调、推进、督查、宣传全流程“链条式”运转体系，充分调动各方参与宅基地制度改革的责任感、主动性。

一是凝聚改革共识。召开农村宅基地制度改革试点工作动员会，全面启动试点工作，成立区、乡、村三级领导小组和工作机构，村级还成立了农村宅基地和村民建房理事会，压实工作责任。组织业务培训会4场，邀请省国土测绘院、市农业农村局等单位相关领导和技术人员，开展政策解答。建立“每周一汇报，两周一联席”的推进机制和部门联动协作机制，区宅改工作领导小组定期听取宅改办、各乡（镇、街道）工作情况汇报，分析评估、研究解决推进过程中遇到的问题，督促工作落实。

二是广泛宣传发动。会同文艺演出单位协作，采用“半台戏”等群众喜闻乐见等的方式，向村民面对面宣传宅改政策。同时，发放“致农民朋友的一封信”，利用村村通广播，播放宅改工作“三句半”，全力提高宅改工作宣传覆盖面。目前，已演出6场，发放知识问答等宣传资料5500余份。

三是强化示范带动。坚持顶层设计与基层创新良性互动，选取具有代表性、产业基础较好、村两委班子战斗力强的12个村，作为第一批宅改重点村，开展先行先试，加强示范带动。

数据“一张网”，根据农业农村部下发的《农村宅基地基础信息调查工作指南》，将入户调查摸底数据信息细化为一户一宅、一户多宅等5张分表，摸清宅基地和农房基本情况、宅基地违规违法情况等“人、地、房”底数，形成全区宅改数据“一张网”。目前，12个重点村已完成调查户数3560户，面积32.9万平方米。

拆违“一杆尺”，重点村村两委、理事会成员、党员干部充分发挥模范带头作用，“先从自己家拆起”，通过不断地与群众讲政策、谈发展、谋未来，使村民的传统观念得到转变，让村民打消顾虑、主动配合。比如，高桥镇上里村党支部发挥党员模范带头作用，仅1天时间，拆除废猪栏、旧附属房、废弃旱厕20座，拆除面积1200平方米。目前，全区12个重点村共腾退宅基地3.17万平方米，其中住房2.04万平方米，附属设施1.02万平方米，未建房空宅基地0.11万平方米，涉及农户432户。

锻造“一亮点”。结合各重点村实际情况，按照“一村一亮点”，深入挖掘各重点村宅改工作特色做法，比如，凤岗街道西霞村侧重以闲置宅房流转发展乡村旅游，虬江街道茶丰峡村侧重以旧宅房改造弘扬传统文化，夏茂镇长阜村侧重以宅基地分配集聚乡村人气，富口镇姜后村侧重以宅基地退出打造宜居环境。

二、推动规划管理从“粗放型”向“集约型”转变。针对农村宅基地规划无序、分布零散、点多面广，节约集约化利用水平不高等问题，完善国土空间规划，建立宅改配套制度，释放农村宅基地活力。

一是突出规划先行。完善“两统筹、两统管”的农村村民住宅规划建设管理工作机制，通过区统筹规划“一张图”，乡统管审批“一支笔”，地统筹布局“一盘棋”，事统管监管“一条龙”，为宅基地制度改革奠定基础。同时，加快国土空间规划进度，编制多规合一、务实管用、简单明了的村庄规划，做好规划衔接，突出规划特色，明确宅改工作的路线图、施工图和时间表，避免大拆大建、无序建设。目前，已完成10个乡村振兴重点村村庄规划。

二是探索配套制度。围绕宅基地的分配处置、民主协商、资格认定、流转交易退出、有偿使用、收益分配、巡查处置，探索《三明市沙县区农村宅基地分配及处置管理办法》等8项制度，推动进一步盘活利用农村闲置宅基地；围绕宅基地使用权抵押登记、历史遗留问题处理、集体经营性建设用地入市，探索《三明市沙县区农村宅基地和房屋确权登记历史遗留问题的处理意见》等3项制度，加快理顺宅基地历史遗留问题，规范宅基地建设管理；围绕农民住房财产权抵押贷款，探索《三明市沙县区农村住房财产权抵押贷款实施办法》《三明市沙县区农村住房财产权抵押贷款风险补偿基金管理办法》2项制度，为乡村振兴持续注入金融活水。目前，13项配套制度已草拟，正在修订完善中。

三是放大综合效应。统筹采取完善公共配套、提高民生保障、改善村容村貌等举措，在“节约用地、集约利用”前提下，实现群众受益、村容提升、环境改善等综合效益最大化。比如，省级乡村振兴实绩突出村富口镇姜后村将宅基地制度改革和农村人居环境整治有机结合，对空中电缆线、房屋前后私搭乱建、裸房等问题进行集中整治，拆除了占道30年的老宅房及违章建筑58处1224平方米，为村庄发展扫清“拦路虎”，建设了荷塘夜色、乡村大舞台等景点节点，扮靓村容村貌，丰富农村精神文化生活。

三、推动用益物权从“单一型”向“多元化”转变。建立闲置宅基地、农房循环利用模式，利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、电子商务等新业态，促进乡村产业振兴，拓宽农民财产性收入渠道。

一是推动宅基地从村内流转向乡镇全域流转。利用城乡建设用地增减挂钩指标，动员村集体或村民将闲置农村集体建设用地，按相应指标兑换“地票”，开展“以地换钱”“以地换地”“以地换房”交易，推动宅基地从村内流转到跨村流转。目前，夏茂镇长阜村洋后自然村3户1.3亩、梨树村车龙门自然村10户2.4亩宅基地复垦，核发13张878平方米“地票”，其中长阜村3张“地票”已实现市场化流转交易，“以地换地”置换金茂农村新型住宅小区田字型宅基地15平方米，抵扣购地款4.5万元。

二是推动宅基地功能从保障居住向多元开发拓展。主要包含3种类型：乡村旅游型，引导村集体或村民将闲置农房以入股、租赁等方式，由企业、专业合作社及村民发展乡村旅游，增加农户财产性收入。目前，已有凤岗街道西霞村，夏茂镇松林、俞邦、长阜等村通过盘活闲置宅房发展乡村旅游、休闲民宿，村均增加租金收入3万余元，带动了村财、村民增收；文化传承型，孝子坊位于虬江街道茶丰峡村，由陈宗诰于乾隆四十年建成，是我区宝贵的文化遗产，被列为省级物质文化遗产。为进一步保护文化遗产，厚植孝义文化，该村通过宅改，与35户村民签订相关退出协议，将孝子坊无偿收回并由村集体进行统一管理，建立游客服务中心和孝文化广场商业街，并对外招商，收益的60%用于文物的修缮保护，40%分配给相关村民；产业带动型，凤岗街道西霞村以农村宅基地制度改革为契机，实施东门酒厂扩建项目。目前，该项目已向西霞村申请入市用地，规划占地20亩，计划新上年产1万吨料酒生产线2条、陈醋系列生产配套设施1条，项目建成后，预计增收2000万元，新增就业50多人；夏茂镇长阜村把闲置学校改建为阜兴面干厂，与香之源调味品厂合作，发展面干产业。

三是推动农村住房抵押从农村新型社区向全覆盖延伸。以全国农村金融制度改革试点为契机，探索农村住房（农村新型社区及集镇所在地农房）抵押贷款，目前，已累计发放农房系列贷款1928笔2.85亿元。下阶段，将出台农民住房财产权抵押贷款政策和风险补偿办法，积极稳妥推进农村住房财产权抵押贷款试点工作，扩大农村住房抵押范围，有效防范和化解金融风险。