华媒：房价跌租金减 澳洲地产投资者面临双重打击

据澳洲网编译刊文称，随着澳洲主要城市房价的下滑，地产投资者或转向更可靠的方式来衡量自己的投资——租金回报率。不过，租金增长的缓慢削弱了房地产的创收前景，为买家提供了另一个避免资产类别并可能迫使价格进一步下跌的理由。

文章摘编如下：

资料图：悉尼城市景观。 黄焱红 摄 图片来源：CTPphoto

租金收益率下滑

对于Montgomery Investment的分析师伦德伯格来说，住宅房地产市场的“降调”并非超出可能性范围。

“在理性市场中，租金收益率应该会走高，但我不要认为这是一个理性的市场。”伦德伯格称。

据他介绍，官方数据显示，悉尼的地产租金回报率约为2.7%，低于4%的长期平均水平。

“在利率不再下滑且债务水平高企的环境下，在投资时租金回报率应该被作为更重要的参考因素。”伦德伯格称。

在租金上涨缺乏的时候，如果投资者希望更高的租金回报率则需要房价下跌。为此，在预测房价时，考虑房产可能收取的租金比潜在买家的收入更为重要。

投资房产不是最佳选择

Merlon Capital的投资组合经理卡莱尔表示，与通常引用的价格与收入比率相比，租金是一种“非常好”的衡量标准，前者是人们愿意为住房支付的费用与他们收入的比较。

据卡莱尔介绍，房价与租金比已较上世纪90年代的平均水平高出约22%，不过考虑到低水平的利率与通货膨胀率，这并不令人感到意外。

不过，卡莱尔指出更大的担忧是房地产市场的供应过剩、土地不足与人们希望生活区域的开发许可问题。这些应该会支持租金上涨。

“我们的观点是还有更大的问题。虽然住宅房地产市场确实昂贵，但并没有其他很多资产类别更贵。如果利率依然维持低水平的话这并不是灾难。”卡莱尔称。

据卡莱尔介绍，事实上工业房地产的房价与租金比已较上世纪90年代后期的平均水平高出约70%，且债券价格也高出约30%。

“不过，从价值来看，股票是‘最不差’的选择，价格与收益比例与上世纪90年代后基本持平。”卡莱尔称。

在租金增长疲软之际，未来租金收益正常化的预计触发房地产价格下跌，这是卡莱尔将房地产市场看作是熊市的原因。

有专家看好未来回报

不过，并不是所有人都认为租金回报率对房地产市场是一种风险。曾就职于投资银行的Superestate养老基金创始人普瑞兹表示，长期来看住宅房地产将带来丰厚回报。

他说，最近的房价下跌正在创造有吸引力的部署资金的机会，并且根据不同的地区和房产，仍然可以获得有吸引力的租金收益率。

据普瑞兹介绍，他的基金关注于内城区的地产，因为这里的新供应有限。

“这些地区的新公寓将有助于减轻一些需求。然而，在一天结束时，我们无法解锁更多的市中心土地。”普瑞兹称。

普瑞兹相信，长期前进依然有利于住宅房地产市场，且随着新的供应被吸收，悉尼租金回报率将在短期内维持稳定。

实习编辑：王尧 责任编辑：王颖