记者观察：福州楼市捆绑精装修销售何时休

福建日报新媒体·海峡网记者李牧晨 曾群峰

福建日报新媒体·海峡网日前报道了福州闽侯恒宇国际首府卖毛坯房“捆绑”精装修一事，引起网友热议，也有不少网友向记者倒出了类似的遭遇。记者在调查中发现，此类“精装房”事实上并不是第一次被曝光，之前就有媒体披露了福州多个楼盘有此类操作手法，例如三盛璞悦湾、福州温泉城、万科翡翠里凤栖等。开发商此举无疑是在规避政府出台的“限价令”。《相关报道：福州一楼盘卖毛坯房“捆绑”精装修 装修公司还难联系》

早前媒体报道开发商捆绑销售的视频截图

应该说，在中央强调“房住不炒”理念以及各地房地产调控组合拳下，包括福州在内多个热点城市房价过快上涨的势头得到了遏制。与此同时，个别城市也出现了一些热门楼盘的开发商对于购房者“挑肥拣瘦”的问题，比如全款客户优先、关系户优先，一些楼盘还曲线收取号头费，捆绑销售等乱象屡禁不止，使得购房门槛提高，阻挡了部分购房者的购房热情，甚至对一些刚需改善房的准业主来说，门槛的提高使得购房成本大为提高。

在采访恒宇国际首府业主的过程中，许多业主都告诉记者这样一件事，置业顾问先让有意向的购房者预先留下联系电话，之后通过电话联系购房者，告知其有新楼盘开售。由于闽侯青口附近当时就这一个新盘在卖，再跑到售楼部被告知需要预先交付装修全款且不能贷款时，许多业主经过一番纠结之后还是签下了这附带的“装修委托工程合同”，交付了装修订金。用当时置业顾问的话说就是“你不买还有别的人等着要买”，供需关系就是如此紧张。

每平米将近4000元且没有样板房可以参考的“精装费”，需要前期全款支付且不能贷款，不平等的装修委托合同条款，在福州既无办事处也无负责人联系方式的外地装修公司，这些加在一起让恒宇国际首府的业主们不但大大增加了购房成本，失去了对装修公司的自主选择权，还丧失了对自家装修的知情权和监管权。

除了捆绑精装修之外，房地产开发商还有捆绑地下车库等多种变相加价手段，不仅规避了政府备案价格，还增加了购房者的置业成本，特别是一些热门新楼盘，不多花钱基本买不到。而根据相关规定，这些都是不允许的，因为按照毛坯房备案的楼盘必须以毛坯房的形式出售，按照精装修备案的房子才能以精装修房的形式出售。

连续三年出政策 违规现象仍层出不穷

事实上，从2016年开始至今，福州已经连续三年出台房地产政策，限购限贷等，可谓多管齐下。

2016年10月6日，福州市政府办公厅印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》。2016年10月7日起，福州市将实施商品住房限购政策，对三种类型居民家庭，暂停向其销售福州市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。同时，进一步完善差别化住房信贷政策。对在福州市五城区范围内购买首套商品住房的居民家庭，拥有福州市五城区户籍的家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于30%;非福州市五城区户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不低于40%。对拥有1套住房且相应贷款未结清的福州市五城区户籍家庭购买第2套商品住房，申请商业性个人住房贷款首付比例不低于40%。

福州市还加大房地产市场监管力度，建立健全房地产市场联合巡查工作机制，相关部门组成联合巡查工作小组，不定期开展房地产市场检查。重点对房地产市场是否存在违法违规预售行为，是否存在捂盘惜售行为，是否按规定在销售现场公示有关证件及销售情况，是否存在商品房买卖合同欺诈行为，是否存在违法违规房地产中介服务行为等进行巡查检查，依法依规查处企业违法违规行为，定期通报企业违法违规情况。

2017年4月24日，福州市多部门联合印发《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，要求福州各地严格执行商品房网签管理制度，同一批次房源应当在预售许可后10天内一次性全部公开销售，并按照“一房一价”明码标价;严禁捆绑搭售和设定条件销售商品房、价外加价和收取未标明的费用和捂盘惜售和分批销售等违规行为。同时加大违法违规行为的查处力度。

与此同时，有关部门先后开展4轮房地产整规行动，依法顶格查处房地产市场19种违法违规行为，全面巡查福州市区全部在售商品房项目，累计检查135家房地产开发企业和中介机构，限期整改21家，停业整顿26家，停止网签1家。

2018年5月，《福州市人民政府关于进一步整治房地产市场秩序的实施意见》印发，整治重点以下行为：(一)房地产企业在商品房备案价格之外，加价销售商品房或违规收取其它费用的行为。(二)房地产企业超出政府规定的装修标准，超额收取装修费用的行为。(三)房地产企业强行搭配车位销售，以及超过备案价格销售车位的行为。(四)房地产企业擅自提高首付款比例，拒绝公积金和商业贷款的行为。(五)房地产企业未取得预售许可证，收取定金及售房款的行为。

随后，福州市房管局、市物价局、市市场监督管理局等部门于6月份组成三个联合整规管理小组，开展了为期3个月的房地产市场整规行动。近日，房管局等五部门又联合发布了《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，严禁捆绑搭售和设定条件销售商品房、价外加价和收取未标明的费用和捂盘惜售和分批销售等违规行为。同时加大违法违规行为的查处力度。

就在今年国庆前，福建省住建厅最新通报14家各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。据悉，被纳入“黑名单”的企业，福建省将通过限制商品房网签、限制办理商品房预售许可证、限制设立或参股金融机构等十多条措施予以惩戒。福建省此次公布名单包括：福建中铁蜀闽置业有限公司、福州中金积家房地产经纪有限公司、厦门丹厦房产行销策划有限公司、厦门缘岸置业有限公司、泉州世茂融信新领航房地产有限责任公司、泉州市洛江铭基置业有限公司、漳州市融运房地产有限公司、诏安县版筑房地产开发有限公司、漳州中扬房地产开发有限公司、莆田富力房地产开发有限公司、福建万福房地产开发有限公司、福建江南房地产开发有限公司、福安市东百置业有限公司等。

楼市调控政策显效果 福州楼市成交量下滑

或许是调控政策起了作用，最近只要关注楼市的人都能明显感觉到，福州楼市价格有松动，二环外、金山等区域一些二手房降价幅度还不小，房产中介里人气明显下降了许多。即使在“十一黄金周”这个传统的金九银十旺季，记者在福州多个楼盘走访发现，尽管开发商的促销活动层出不穷，但从福州房地产信息网的数据上看，福州楼市实际交易量同比下降明显。例如，10月1日至7日，福州五城区(鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾)一手房的签约量分别为24套、14套、33套、21套、9套、16套、13套。而去年同期，福州五城区一手房签约量分别为70套、52套、44套、39套、53套、44套和43套。

福州楼市的降温、不少新盘开盘在即，这对开发商的销售策略影响也是巨大，“首付分期”、特价房、“一口价”等优惠方式或将重现楼市。

福州楼市的走向如何，有待时间的检验。