恒大引战4500亿！“一增一控”大降负债

未来三年“减负”4500亿！

隔着屏幕都能感受到恒大扑面而来的“猛虎”气场。

3月31日，恒大召开2019年线上业绩发布会，公布全年实现合约销售额6011亿，核心利润408.2亿，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿。

在资本市场摸爬滚打十数年，恒大实现了业绩的跨越式增长。随着地产行业的变化，恒大的发展策略也在发生改变，保持规模适度增长的同时注重增长质量，降负债、去杠杆成了其必然选择。

于是，在这场发布会上，“新战略”成为关键词。许家印在会上宣布，“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

许家印宣布恒大全面实施新战略

在"新战略"的指引下，通过"一增、一控、一降"三步方法论的持续发力，为未来恒大长远发展夯实根基、筑牢底盘。

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 做“高增长”加法

——今年争8000亿，后年进阶1万亿

许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年公司对外公布的销售目标是6500亿，但内部奋斗目标是8000亿，到2022年要实现销售1万亿。

先来看一下2019年恒大销售成绩单。 据年报数据，2019年恒大实现合约销售额6010.6亿元，较2018年增长9.0%；合约销售面积5846.3万平方米，较2018年增长11.5%。

由6000亿增长到8000亿，之间跨越着2000亿，恒大要怎么做？

且看今年一季度的销售业绩。众所周知恒大2月份开始实施了颠覆性的“网上销售”营销革命，一季度业绩实现了开门红。

据年报最新披露，今年一季度，恒大实现销售额1465亿，大增23%，行业排名第一，也创下恒大有史以来一季度销售及回款的最高纪录。如果按照6500亿的销售目标计算，在今年接下来的三个季度里，恒大只要平均每个月完成约560亿的销售业绩就能实现。而要完成全年8000亿的销售目标，接下来的每个月要完成700多亿的销售额。

据悉，2019年恒大新开盘项目178个，分布于数十个一二线热点城市；处于已竣工及在建等不同阶段的在售项目累计达到1012个，分布在全国254个城市。

上述庞大的开发建设将确保恒大有充足的可售资源供应。当前国内疫情得到有效控制，各地稳定楼市措施陆续出台，楼市复苏表明显。

预计，恒大在接下来3个季度里，有能力进一步推升销售业绩，2020年完成6500亿的销售目标有保障，完成8000亿目标亦可期。

02

做“控规模”减法

——每年降3千万㎡，2022年降至2亿㎡

土储是房企的“粮仓”，土储丰厚，代表未来数年能够有充足的地块可开发，规模持续增长有保障。

同时，房企土地储备也是一把“双刃剑”，过多的土地储备会造成较多的资金占用。叠加新冠疫情影响，全球经济局势存在不确定性，已经发布年报的头部房企纷纷表示要采取谨慎拿地的策略。

年报显示，恒大拥有2.93亿平米的土地储备，这样的土储规模在行业内已然数一数二，足够支撑未来3—4年的发展。家底殷实，为恒大提供了更多的腾挪空间。

一方面，恒大可以充分利用现有土储资源继续增加现金回款，另一方面可以适度减少拿地，从而降低土地费用支出，减少资金沉淀。

此番恒大采用强有力的成本控制，实施统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低营销、管理、财务三大费用，成本的降低也进一步确保了负债的降低。

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达成“降负债”终极目标

—— 三年负债大降4500亿

此前的“一增一控”最终指向的，是实现大幅降低负债这一核心目标。

有息负债每年平均下降1500亿，到2022年总负债降到4000亿以下。这该如何实现？

许家印就此算了笔账：

2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。

同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就能实现今年有息负债下降1500亿的目标。

以恒大目前的资金成本计算，每年降低1500亿负债，不仅大幅降低杠杆，还将减少一百多亿的资金成本。

恒大一季度销售及回款对照图

懂得何时转身，找到一条最适合自身发展的道路，始终是企业经营的一大要义。在房地产市场尚未走出寒冬的背景下，恒大新战略初战告捷，显示出这一战略决策的前瞻性与正确性。

恒大从企业发展模式，销售利润平衡，去杠杆，降负债各大维度进行了全面瘦身和强身健体。当整个房地产行业还在讨论，房企到底是先做大再做强，还是先做强还是做大，恒大却用实际行动和结果率先走出一条“先做大，后做强”的巨头成长史。